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目前，物業(yè)管理公司控制人力成本的基本方法有兩種：一是對(duì)核心員工實(shí)行合同制管理，其他人員通過第三方勞務(wù)派遣進(jìn)行管理；二是對(duì)核心員工實(shí)行合同管理，其他人員通過第三方勞務(wù)派遣進(jìn)行管理； 二是實(shí)行“人事十業(yè)務(wù)”外包辦法。 前者的本質(zhì)是人事外包，后者的本質(zhì)是人事與業(yè)務(wù)相結(jié)合的綜合外包。 降至最低。 然而，任何事情都有它的兩個(gè)方面。 物業(yè)管理“人員+業(yè)務(wù)”外包方式雖然優(yōu)勢(shì)明顯，但也存在一些問題。 筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐，分析了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施“人員+業(yè)務(wù)”外包方式的優(yōu)缺點(diǎn)。

物業(yè)管理的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

我國物業(yè)管理行業(yè)起步于20世紀(jì)80年代，至今只有20年的歷史。 從其服務(wù)項(xiàng)目來看，絕大多數(shù)管理服務(wù)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目并不超出保潔、保安、工程、綠化等范圍。 少數(shù)較早涉足商業(yè)管理的物業(yè)管理公司還從事房產(chǎn)中介、汽車維修、花卉種植等業(yè)務(wù)。  、管理咨詢等服務(wù)。

總體而言，現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)“三低兩高”的特點(diǎn)：進(jìn)入門檻低、技術(shù)含量低、勞動(dòng)生產(chǎn)率低、勞動(dòng)力成本高度密集、勞動(dòng)力成本占物業(yè)管理比例高?？偝杀?。 筆者所在公司的現(xiàn)狀也體現(xiàn)了上述特點(diǎn)。 公司70%~80%的人員從事低端服務(wù)人員，人力成本占企業(yè)總成本的40%以上。 以上特點(diǎn)決定了目前大多數(shù)物業(yè)管理公司的盈利模式是基于廉價(jià)勞動(dòng)力提供低端服務(wù)來盈利。

業(yè)務(wù)外包的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)

外包是企業(yè)整合和利用外部最優(yōu)秀的專業(yè)資源，從而降低成本、提高效率、充分發(fā)揮自身核心競爭力、增強(qiáng)企業(yè)對(duì)環(huán)境的快速響應(yīng)能力的一種運(yùn)營模式。

對(duì)于企業(yè)來說，外包確實(shí)有很大的優(yōu)勢(shì)：首先，企業(yè)可以集中有限的資源，建立自己的核心競爭力，并使其不斷提升，在企業(yè)所在行業(yè)構(gòu)建進(jìn)入壁壘，從而保證企業(yè)可以獲得高質(zhì)量的產(chǎn)品。 盈利，引導(dǎo)行業(yè)向有利于企業(yè)自身的方向發(fā)展； 其次，企業(yè)可以利用外包策略縮小規(guī)模、精簡組織，從而緩解因規(guī)模擴(kuò)張而導(dǎo)致的組織反應(yīng)遲緩、缺乏創(chuàng)新精神的問題，使企業(yè)更加靈活地參與競爭。 第三，外包還可以為企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)。 在瞬息萬變的市場(chǎng)環(huán)境下，通過外包餐飲招商外包團(tuán)隊(duì)，企業(yè)可以利用戰(zhàn)略合作伙伴的優(yōu)勢(shì)資源，縮短產(chǎn)品從開發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)到銷售的時(shí)間，降低長期因技術(shù)或市場(chǎng)需求變化而帶來的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間; 第四，由于承包方和承包方均可以使用本公司原有的技術(shù)和設(shè)備，因此從整體上減少了整個(gè)項(xiàng)目的投資，從而降低了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

但外包的缺點(diǎn)也很明顯：首先，外包往往會(huì)導(dǎo)致企業(yè)失去對(duì)某些產(chǎn)品或服務(wù)的控制，從而增加了企業(yè)正常生產(chǎn)的不確定性，企業(yè)可能會(huì)失去對(duì)外包的控制，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)失去對(duì)外包的控制權(quán)。影響整個(gè)企業(yè)。 業(yè)務(wù)發(fā)展; 其次餐飲招商外包團(tuán)隊(duì)，在外包模式下，簽訂外包合同的雙方無法完全預(yù)測(cè)未來合同執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的情況以及相應(yīng)的解決方案。

物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)外包的利弊及風(fēng)險(xiǎn)分析

從前面的分析可以看出，實(shí)施業(yè)務(wù)外包應(yīng)該有助于企業(yè)核心競爭力的建立和提升。 當(dāng)前形勢(shì)下，這個(gè)核心競爭力就是能夠?yàn)槲飿I(yè)管理公司提供細(xì)致周到的服務(wù)來賺取利潤。 以筆者所在的公司為例，目前的核心競爭力是提供優(yōu)質(zhì)的保潔、保安、工程、綠化、接待、餐飲等服務(wù)。 在新的核心競爭力尚未形成和建立的情況下，將保潔、保安等占勞動(dòng)力總數(shù)60%以上的低端業(yè)務(wù)外包，是極其冒險(xiǎn)的舉動(dòng)。

從筆者公司目前的項(xiàng)目構(gòu)成來看，主要承擔(dān)電信系統(tǒng)、政府部門、政法系統(tǒng)等企事業(yè)單位辦公物業(yè)的物流服務(wù)。 如果一家公司將其一項(xiàng)或多項(xiàng)業(yè)務(wù)外包給其他專業(yè)公司，則屬于分包行為。 但現(xiàn)在幾乎所有此類物業(yè)管理項(xiàng)目，在招投標(biāo)過程中或物業(yè)合同談判中，業(yè)主都明確規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目不能分包。 分包業(yè)務(wù)可能會(huì)失去客戶、失去市場(chǎng)。

其次，業(yè)務(wù)外包也存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)外包時(shí)也應(yīng)慎重考慮。 筆者所在的公司也嘗試進(jìn)行了一些業(yè)務(wù)外包的試點(diǎn)。 比如，在高新區(qū)管委會(huì)的保潔項(xiàng)目上，公司通過考察比對(duì)，交給了專業(yè)保潔公司。 目前的效果是，服務(wù)質(zhì)量有保證，價(jià)格相對(duì)較低，工人數(shù)量減少，勞動(dòng)力成本降低。 但新的問題也隨之出現(xiàn)，那就是業(yè)主成立了物業(yè)管理公司，虎視眈眈地盯著項(xiàng)目，存在收回自主管理的可能。 雖然業(yè)主默認(rèn)保潔外包，但業(yè)主直接外包的可能性也很大。

此外，由于物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，從單一項(xiàng)目專業(yè)公司轉(zhuǎn)型為綜合業(yè)務(wù)物業(yè)管理公司的成本相對(duì)較低。 專業(yè)公司進(jìn)入房產(chǎn)項(xiàng)目并熟悉情況后，很可能成為項(xiàng)目引入的首選。 物業(yè)管理公司的直接競爭對(duì)手。 也就是說，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包過程中，“教導(dǎo)徒弟餓死師傅”、“引狼入室”、“鴿子占鵲巢”的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，尤其是當(dāng)物業(yè)管理的核心競爭力不強(qiáng)的時(shí)候。企業(yè)尚未成立并晉升時(shí)，物業(yè)管理公司在外包業(yè)務(wù)時(shí)必須充分考慮風(fēng)險(xiǎn)。

通過以上分析，可以得出以下結(jié)論，可供物業(yè)管理企業(yè)開展業(yè)務(wù)外包時(shí)參考：

1、物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)將核心競爭力外包。 因?yàn)楣颈旧碓谠摌I(yè)務(wù)領(lǐng)域具有競爭優(yōu)勢(shì)，如果外包，無助于增加公司在行業(yè)的競爭優(yōu)勢(shì)和品牌知名度，降低公司的競爭力。

2、物業(yè)管理公司不能將那些對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有決定性影響的業(yè)務(wù)外包，即使公司在該領(lǐng)域沒有競爭優(yōu)勢(shì)，也不能將這些業(yè)務(wù)外包，否則可能會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的順利運(yùn)營。 一個(gè)典型案例是：美國商業(yè)巨頭凱馬特經(jīng)過評(píng)估后決定將公司的物流業(yè)務(wù)外包，而其競爭對(duì)手沃爾瑪卻在建設(shè)自己的地面運(yùn)輸團(tuán)隊(duì)。 后來事實(shí)證明，這一外包決策嚴(yán)重影響了凱馬特的核心競爭力，最終在與沃爾瑪?shù)氖袌?chǎng)競爭中失利。

3、物業(yè)管理公司不應(yīng)將那些可能使公司形成新的競爭力和競爭優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)外包，否則不利； 有利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展和競爭力的提高。

物業(yè)管理企業(yè)人工成本控制對(duì)策

雖然通過以上分析可以得出，物業(yè)管理企業(yè)在新的核心競爭力尚未建立和提高之前，就將其業(yè)務(wù)外包。 風(fēng)險(xiǎn)大于收益。 不過，物業(yè)管理企業(yè)為了提高自身競爭力，仍然可以借鑒“人員+業(yè)務(wù)”的外包運(yùn)營模式來控制人力成本。 筆者認(rèn)為可行的方法如下：[頁]

1、通過勞務(wù)派遣將人事關(guān)系及相關(guān)內(nèi)容外包，最大限度降低用工風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低運(yùn)營成本。

2、轉(zhuǎn)變思維方式，加大公司內(nèi)部專業(yè)化工作力度，對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)估后進(jìn)行專業(yè)化分支改造，使其能夠在一定程度上趕上甚至超過社會(huì)上專業(yè)化公司的水平很短的一段時(shí)間。 通過這些專業(yè)化分支機(jī)構(gòu)，建立和增強(qiáng)物業(yè)管理公司新的核心競爭力，在鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上搶占新的市場(chǎng)份額，從而創(chuàng)造更多的收入，達(dá)到提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、提高公司經(jīng)濟(jì)效益的目的。好處。

中國物業(yè)管理