- 發(fā)表時間:2021-01-19 16:07:02
- 標簽:商業(yè)地產(chǎn)的核心:統(tǒng)一運營、招商、策劃、營銷、物業(yè)
運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的核心,是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉,現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精華就是要把松懈的運營單位和多樣的消費形態(tài),統(tǒng)一到一個運營主題和信息平臺上。
不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目,會逐步從商業(yè)管理蛻成為物業(yè)管理,直至最后徹底損失自個的商業(yè)中心競爭力。
購物中心作為一個復(fù)合型商業(yè)業(yè)種,管理要求相對于其它業(yè)態(tài)相對更高,它包含著多種盛行的商業(yè)業(yè)態(tài),其主要意圖在于追求整合性的需求以到達最高的運營效益。
所謂整合性需求,是指購物中心可以提供多功能的服務(wù),能夠滿足消費者多元化的需求,并受激起而提高采購欲望,使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)椴少徯袨椤?/span>
項目的有必要想方設(shè)法組織恰當?shù)娜轿恍?,當然這從管理視點也增添了無限的困難度,也就是說購物中心的管理者面對各種不同的行業(yè),如何把它們聯(lián)系在統(tǒng)一有效的制度之下,加之消費需求的彈性較大,在運營管理上均需細心思考規(guī)則避免產(chǎn)生負面作用。
購物中心為激起更高的運營績效,有必要把握一定的運營哲學(xué)加以使用,這也是聯(lián)系中國的實際環(huán)境對購物中心提出的運營管理上所有必要具有的要求。
商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略和手段,未來將是以經(jīng)營管理為核心的營銷,其核心理念有三。
核心理念一:投資者購買商鋪買的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾,而是投資商業(yè)業(yè)態(tài)生意機會成長空間帶來的升值空間,生意機會除了理論上存在,更重要是要在經(jīng)營上落實。因此,商業(yè)項目開發(fā)階段的任何銷售預(yù)算都應(yīng)含進經(jīng)營管理落實所必須的成本。核心理念二:商業(yè)項目應(yīng)立足市場經(jīng)營做旺的角度,對經(jīng)營管理架構(gòu)的建立,招商商戶的篩選進行精細化操作,以做旺市場為核心利益點,最終能收獲商業(yè)項目的最大開發(fā)利益核心理念三:以商業(yè)項目經(jīng)營成功為核心確定業(yè)態(tài)定位、建筑設(shè)計、鋪位分割、招商政策,變營銷主題為經(jīng)營主題
商業(yè)地產(chǎn)的推廣戰(zhàn)略和手法,將來將是以運營管理為中心的推廣,其中心理念有三。
中心理念一:出資者采購商鋪買的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾,而是出資商業(yè)業(yè)態(tài)生意機會成長空間帶來的增值空間,生意機會除了理論上存在,更重要是要在運營上執(zhí)行。因而,商業(yè)項目開發(fā)期間的任何出售預(yù)算都應(yīng)含進運營管理落實所有必要的成本。
中心理念二:商業(yè)項目應(yīng)立足市場運營做旺的視點,對運營管理架構(gòu)的建立,招商商戶的篩選進行精細化操作,以做旺市場為中心利益點,最終能收成商業(yè)項目的最大開發(fā)利益。
中心理念三:以商業(yè)項目運營成功為中心斷定業(yè)態(tài)定位、建筑設(shè)計、鋪位分割、招商方針,變營銷主題為經(jīng)營主題。
1、時段劃分方面的考慮
購物中心在全日的時段劃分上,須依照顧客進入購物中心的人數(shù)統(tǒng)計結(jié)果。
如果過分集中,不但會降低公共設(shè)施與服務(wù)人員的服務(wù)品質(zhì),同時如果擁擠度到達一定程度,必定會降低顧客的舒適感和享受度。
而在某些時段,如果人數(shù)過少,場面冷清,則會是顧客的購買欲望嚴重下降,這樣也不利于購物中心的有效經(jīng)營。
因此,只有制定周詳?shù)挠媱?、根?jù)時段來有計劃地引進顧客,使每天進入營業(yè)區(qū)的顧客不但能夠符合規(guī)劃的人數(shù),并且可以達到均勻的分配。
由此產(chǎn)生的有利結(jié)果就是經(jīng)營管理成本的效益可以以最佳方式發(fā)揮出來,顧客的滿意度也可以維持在較高水平。
2、做好客源重疊分析和規(guī)劃
購物中心在經(jīng)營之初,應(yīng)先確立主題商店,并在招商過程中優(yōu)先辦理,因主題商店具有一定的??湍芰?,營業(yè)績效較有保證。
當然在購物中心整體的促銷計劃以外,各獨立商店也具有一定的集客能力,然而這些被吸引進入購物中心的顧客將成為整個購物中心的顧客。
每個商業(yè)個體在購物中心整體計劃的指導(dǎo)下,均能提供最適合的服務(wù),因此客源重疊使每個商業(yè)單元均能獲得重疊效益。
3、 使商品趨向全方位服務(wù)功能
在購物中心的特定客層中,主力客層大多數(shù)為家庭式的購買,因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購物中心的主要功能。
購物中心的服務(wù)重點在于商品用途上的定位,購物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排,當然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競爭態(tài)勢作全方位的思考,以整合服務(wù)功能。
4、結(jié)合個別形象,塑造群體形象
形象是無形資產(chǎn)的具體象征,它充分表現(xiàn)于一個企業(yè)體的成果業(yè)績。
5、 注重提升平效
所謂平效,即營業(yè)收入與營業(yè)面積之比,主要用于平行、垂直地考核經(jīng)營績效。
同時能夠擴展對比商圈內(nèi)的績效,以便稽核、調(diào)整購物中心的運營績效,也可追蹤考核短期、中期、長時間購物中心的趨勢,以此來把握效差的時段作為進行促銷、折扣等活動的根據(jù),提高效差時段的運營效率。
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