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招商策劃 
- 發(fā)表時間：2021-01-19 16:07:02
- 標簽：商業(yè)地產(chǎn)的核心：統(tǒng)一運營、招商、策劃、營銷、物業(yè)
運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉，現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精華就是要把松懈的運營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個運營主題和信息平臺上。
不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐步從商業(yè)管理蛻成為物業(yè)管理，直至最后徹底損失自個的商業(yè)中心競爭力。
購物中心作為一個復(fù)合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對于其它業(yè)態(tài)相對更高，它包含著多種盛行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要意圖在于追求整合性的需求以到達最高的運營效益。
所謂整合性需求，是指購物中心可以提供多功能的服務(wù)，能夠滿足消費者多元化的需求，并受激起而提高采購欲望，使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)椴少徯袨椤?/span>
項目的有必要想方設(shè)法組織恰當?shù)娜轿恍?，當然這從管理視點也增添了無限的困難度，也就是說購物中心的管理者面對各種不同的行業(yè)，如何把它們聯(lián)系在統(tǒng)一有效的制度之下，加之消費需求的彈性較大，在運營管理上均需細心思考規(guī)則避免產(chǎn)生負面作用。
購物中心為激起更高的運營績效，有必要把握一定的運營哲學(xué)加以使用，這也是聯(lián)系中國的實際環(huán)境對購物中心提出的運營管理上所有必要具有的要求。
商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略和手段，未來將是以經(jīng)營管理為核心的營銷，其核心理念有三。
核心理念一：投資者購買商鋪買的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾，而是投資商業(yè)業(yè)態(tài)生意機會成長空間帶來的升值空間，生意機會除了理論上存在，更重要是要在經(jīng)營上落實。因此，商業(yè)項目開發(fā)階段的任何銷售預(yù)算都應(yīng)含進經(jīng)營管理落實所必須的成本。核心理念二：商業(yè)項目應(yīng)立足市場經(jīng)營做旺的角度，對經(jīng)營管理架構(gòu)的建立，招商商戶的篩選進行精細化操作，以做旺市場為核心利益點，最終能收獲商業(yè)項目的最大開發(fā)利益核心理念三：以商業(yè)項目經(jīng)營成功為核心確定業(yè)態(tài)定位、建筑設(shè)計、鋪位分割、招商政策，變營銷主題為經(jīng)營主題
商業(yè)地產(chǎn)的推廣戰(zhàn)略和手法，將來將是以運營管理為中心的推廣，其中心理念有三。
中心理念一：出資者采購商鋪買的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾，而是出資商業(yè)業(yè)態(tài)生意機會成長空間帶來的增值空間，生意機會除了理論上存在，更重要是要在運營上執(zhí)行。因而，商業(yè)項目開發(fā)期間的任何出售預(yù)算都應(yīng)含進運營管理落實所有必要的成本。
中心理念二：商業(yè)項目應(yīng)立足市場運營做旺的視點，對運營管理架構(gòu)的建立，招商商戶的篩選進行精細化操作，以做旺市場為中心利益點，最終能收成商業(yè)項目的最大開發(fā)利益。
中心理念三：以商業(yè)項目運營成功為中心斷定業(yè)態(tài)定位、建筑設(shè)計、鋪位分割、招商方針，變營銷主題為經(jīng)營主題。
1、時段劃分方面的考慮
購物中心在全日的時段劃分上，須依照顧客進入購物中心的人數(shù)統(tǒng)計結(jié)果。
如果過分集中，不但會降低公共設(shè)施與服務(wù)人員的服務(wù)品質(zhì)，同時如果擁擠度到達一定程度，必定會降低顧客的舒適感和享受度。
而在某些時段，如果人數(shù)過少，場面冷清，則會是顧客的購買欲望嚴重下降，這樣也不利于購物中心的有效經(jīng)營。
因此，只有制定周詳?shù)挠媱?、根?jù)時段來有計劃地引進顧客，使每天進入營業(yè)區(qū)的顧客不但能夠符合規(guī)劃的人數(shù)，并且可以達到均勻的分配。
由此產(chǎn)生的有利結(jié)果就是經(jīng)營管理成本的效益可以以最佳方式發(fā)揮出來，顧客的滿意度也可以維持在較高水平。
2、做好客源重疊分析和規(guī)劃
購物中心在經(jīng)營之初，應(yīng)先確立主題商店，并在招商過程中優(yōu)先辦理，因主題商店具有一定的?？湍芰?，營業(yè)績效較有保證。
當然在購物中心整體的促銷計劃以外，各獨立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進入購物中心的顧客將成為整個購物中心的顧客。
每個商業(yè)個體在購物中心整體計劃的指導(dǎo)下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個商業(yè)單元均能獲得重疊效益。
3、 使商品趨向全方位服務(wù)功能
在購物中心的特定客層中，主力客層大多數(shù)為家庭式的購買，因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購物中心的主要功能。
購物中心的服務(wù)重點在于商品用途上的定位，購物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排，當然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競爭態(tài)勢作全方位的思考，以整合服務(wù)功能。
4、結(jié)合個別形象，塑造群體形象
形象是無形資產(chǎn)的具體象征，它充分表現(xiàn)于一個企業(yè)體的成果業(yè)績。
5、 注重提升平效
所謂平效，即營業(yè)收入與營業(yè)面積之比，主要用于平行、垂直地考核經(jīng)營績效。
同時能夠擴展對比商圈內(nèi)的績效，以便稽核、調(diào)整購物中心的運營績效，也可追蹤考核短期、中期、長時間購物中心的趨勢，以此來把握效差的時段作為進行促銷、折扣等活動的根據(jù)，提高效差時段的運營效率。
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