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為了保證事情或工作順利、成功地進(jìn)行，往往需要提前制定一個(gè)優(yōu)秀的計(jì)劃。 計(jì)劃是明確具體行動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、目的、預(yù)期結(jié)果、預(yù)算和方法的計(jì)劃。 我們應(yīng)該如何制定計(jì)劃呢？ 以下是美麗書包模特文章編輯為您帶來(lái)的投資策劃書【精品4篇】。 希望能給朋友們的寫作帶來(lái)一些參考。

招商引資計(jì)劃第一部分

一、競(jìng)賽背景

17年來(lái)，以救助貧困地區(qū)失學(xué)兒童為使命的“希望工程”扎根祖國(guó)大地，結(jié)出豐碩成果。 目前，全國(guó)有希望小學(xué)1.4萬(wàn)多所，僅我市就有300多所。今天的“希望工程”完成了從救助模式到發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了希望小學(xué)的全面升級(jí)。小學(xué)——希望小學(xué)建設(shè)成為農(nóng)村社會(huì)文化體育中心為主要任務(wù)，為提高農(nóng)民綜合素質(zhì)和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)注入了巨大動(dòng)力。

20xx年，中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)委托獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)對(duì)全國(guó)12個(gè)省份希望小學(xué)的體育環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查。 專業(yè)體育場(chǎng)館、體育課是希望小學(xué)生最喜歡的科目，在2008年奧運(yùn)會(huì)的背景下，78.9%的學(xué)生渴望觀看奧運(yùn)會(huì)，基于這個(gè)原因，中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)決定與東方衛(wèi)視聯(lián)合國(guó)家青少年發(fā)展基金會(huì)系統(tǒng)實(shí)施“加油20xx——希望工程快樂(lè)體育行動(dòng)”。 此次行動(dòng)旨在廣泛動(dòng)員社會(huì)力量資助希望小學(xué)配備“快樂(lè)運(yùn)動(dòng)花園”，在各希望小學(xué)舉辦快樂(lè)運(yùn)動(dòng)會(huì)，并于5月28日至6月在上海舉辦四年一度的20xx全國(guó)希望小學(xué)學(xué)?？鞓?lè)運(yùn)動(dòng)會(huì)力爭(zhēng)將其打造成中國(guó)社會(huì)迎奧運(yùn)、參與奧運(yùn)、全民奧運(yùn)的一項(xiàng)重要公益行動(dòng)，并要求各省市青少年基金會(huì)為快樂(lè)運(yùn)動(dòng)會(huì)征集冠名來(lái)自全社會(huì)的游戲。

二、指導(dǎo)思想

通過(guò)以希望小學(xué)生為主體的競(jìng)技體育比賽，廣泛宣傳奧運(yùn)，弘揚(yáng)奧運(yùn)精神，讓貧困孩子有同樣的體驗(yàn)奧運(yùn)的機(jī)會(huì)； 通過(guò)“希望工程”品牌的社會(huì)公益事業(yè)形象，吸引更多企業(yè)回饋社會(huì)、關(guān)注弱勢(shì)群體，樹立健康的企業(yè)形象。

3. 主辦單位

贊助單位：中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、東方衛(wèi)視、招商銀行、統(tǒng)一企業(yè)、省青少年基金會(huì)

主辦單位：上海市委、上海市青少年發(fā)展基金會(huì)、省隊(duì)捐助方

4. 保溫時(shí)間

5月28日至6月2日

5. 場(chǎng)地

上海松江體育館

6、所需資金

總職稱（15萬(wàn)元，x），包括天津隊(duì)32名隊(duì)員的訓(xùn)練、交通、保險(xiǎn)、食宿、服裝等。

7. 權(quán)利和回報(bào)

1.x擁有天津代表隊(duì)開閉幕式冠名權(quán)； 如﹙天津x企業(yè)希望小學(xué)代表隊(duì)﹚

2、大型開、閉幕式現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置廣告牌1塊（3M×2M）； 在開幕式或現(xiàn)場(chǎng)周圍設(shè)置點(diǎn)名企業(yè)的廣告框；

3、現(xiàn)場(chǎng)開閉幕式； 單位領(lǐng)導(dǎo)出席開閉幕式，坐在嘉賓席上，由市組委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一頒發(fā)獎(jiǎng)杯和榮譽(yù)證書。

4、本市各大新聞媒體將以新聞形式對(duì)本次活動(dòng)贊助商進(jìn)行報(bào)道；

5、東方衛(wèi)視將對(duì)本次活動(dòng)的贊助商進(jìn)行報(bào)道。

企業(yè)冠名獎(jiǎng)勵(lì)

1、10-20分鐘電視專題報(bào)道（企業(yè)捐贈(zèng)儀式；希望小學(xué)代表隊(duì)成立；企業(yè)關(guān)心孩子們的培訓(xùn)；出征儀式）。

2.今晚報(bào)道。 每日新聞。 日常的。 搜狐。 市匯報(bào)等報(bào)道（出征儀式，市、公司、縣、鎮(zhèn)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)舉行隆重的送行儀式）。

3、央視有可能來(lái)天津采訪天津代表隊(duì)的訓(xùn)練情況。

4、天津代表隊(duì)隊(duì)旗命名。

5、天津代表隊(duì)運(yùn)動(dòng)員著裝。 帽子標(biāo)題。

6、取得好成績(jī)后回來(lái)舉辦慶祝會(huì)。

7、天津隊(duì)獲得的獎(jiǎng)牌及賽事照片將退還給捐贈(zèng)者。

八、開具贊助收據(jù) 希望工程的捐贈(zèng)收據(jù)可用于抵扣部分稅款。

投資規(guī)劃第二部分

一、招商目的及流程：

（一）招商引資的主要目的：

快速提取資金，緩解壓力

快速建立營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，占領(lǐng)市場(chǎng)

培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，細(xì)化市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式

（二）招商流程：

成立投資工作組→設(shè)計(jì)總體投資方案→建立信息庫(kù)（數(shù)據(jù)庫(kù)）→選擇并發(fā)布廣告創(chuàng)意媒體→1信息處理（信函、電話）→工作信息處理（書面答復(fù)）→發(fā)出會(huì)議邀請(qǐng)→召開投資會(huì)議（簽字）→監(jiān)督合同履行→付款后交貨→文件移交（投資人員移交談判人員）→開始銷售和監(jiān)督工作

二、招商引資應(yīng)注意的六大因素

（一）確定投資目標(biāo)定位

招商的第一步就是擺好自己的位置，明白我是誰(shuí)，我為誰(shuí)服務(wù)，我能做什么。

一、產(chǎn)品定位

查看策略和內(nèi)容

2.基金定位

綠金有多少錢，準(zhǔn)備為婚姻付出多少錢，才是關(guān)鍵。 與前期投資的連續(xù)性和后期投資的連續(xù)性有關(guān)。 我們必須根據(jù)自己的能力行事，而不是根據(jù)一個(gè)人的膽量和生產(chǎn)力來(lái)行事。 我們希望能夠持續(xù)、穩(wěn)定投資。因此，首先需要與財(cái)政部門密切配合，編制投資預(yù)算，根據(jù)內(nèi)容需要制定投資預(yù)算表。

3. 網(wǎng)絡(luò)定位：

我們拓展的渠道網(wǎng)絡(luò)是單獨(dú)招收省級(jí)經(jīng)銷商還是一起招收地、市、縣三級(jí)經(jīng)銷商； 是大經(jīng)銷商好還是中等經(jīng)銷商好？ 它們是否應(yīng)該得到充分發(fā)展，或者是否有重點(diǎn)和有針對(duì)性。

我個(gè)人認(rèn)為招商應(yīng)該在小范圍內(nèi)進(jìn)行：以縣為最大招商區(qū)域，讓有實(shí)力的經(jīng)銷商覆蓋幾個(gè)縣。 經(jīng)銷商重點(diǎn)選擇發(fā)展型中小型經(jīng)銷商，因?yàn)樗麄冊(cè)趽碛幸欢ㄙY金的前提下，對(duì)公司產(chǎn)品的認(rèn)可度較高。

（二）把控招商引資重點(diǎn)環(huán)節(jié)

招商引資是一項(xiàng)系統(tǒng)復(fù)雜、涉及事項(xiàng)多、周期長(zhǎng)、投資大的大型工程。 核心是注重細(xì)節(jié)。 詳細(xì)信息包括：

投資目標(biāo)定位

經(jīng)銷商標(biāo)準(zhǔn)確定

選擇經(jīng)銷商策略

邀請(qǐng)步驟

投資控制（包括投資、終端、服務(wù)等控制）

投資培訓(xùn)及咨詢

投資政策

投資招股說(shuō)明書的制定及公告

合同權(quán)利與義務(wù)、簽署規(guī)范

商家將組織

媒體廣告計(jì)劃

投資成本預(yù)算

利潤(rùn)分配協(xié)調(diào)（人員激勵(lì)）

經(jīng)銷商手冊(cè)編寫

單位時(shí)間分配率

目標(biāo)銷售

發(fā)貨管理

追債方式

違反合約

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制等

這些投資細(xì)節(jié)必須準(zhǔn)備就緒且不可或缺，即使延遲，也必須隨時(shí)了解并掌控。

（三）建設(shè)投資執(zhí)行能力

無(wú)論投資理想描述得多么美好，無(wú)論投資細(xì)節(jié)制定得多么完美，如果沒(méi)有完美有效的執(zhí)行，都將如同空中樓閣。 從某種角度來(lái)說(shuō)，執(zhí)行力是綠金投資最大的弱點(diǎn)。 執(zhí)行力的核心是強(qiáng)化言行，落實(shí)投資責(zé)任制。 目標(biāo)已到位，責(zé)任已落實(shí)到人。 誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，層層分解，層層落實(shí)。 如果你邁得太晚或錯(cuò)過(guò)一步，會(huì)發(fā)生什么？ 如果犯錯(cuò)了怎么辦？ 必須有法必依、禁令有法，讓執(zhí)行充分有效，讓投資結(jié)出豐碩成果。

打造投資執(zhí)行能力的另一個(gè)關(guān)鍵支撐措施是構(gòu)建服務(wù)經(jīng)銷商的手把手教學(xué)模式，即營(yíng)銷專家輔導(dǎo)模式并提供運(yùn)營(yíng)方案，因?yàn)槟壳昂芏噢r(nóng)資經(jīng)銷商普遍沒(méi)有營(yíng)銷理念，缺乏營(yíng)銷意識(shí)。對(duì)專業(yè)培訓(xùn)和講座的理解強(qiáng)烈同意：

如何拉動(dòng)第二批商戶

農(nóng)民如何引用

如何進(jìn)行促銷推廣

如何保護(hù)渠道

如何控制交叉銷售商品

只有經(jīng)銷商有信心，才能將整個(gè)代理產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)起來(lái)。 招商執(zhí)行最重要的因素是天太熱，扛不住。 招商最后一句話就是廠家必須雙手。

（四）確定經(jīng)銷商標(biāo)準(zhǔn)

招商投資就像找一個(gè)對(duì)象談戀愛、結(jié)婚生子一樣，非常重要。 經(jīng)銷商的確定和選擇，關(guān)系到后期招商政策的制定和實(shí)施、覆蓋目標(biāo)市場(chǎng)的經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)密度、銷售目標(biāo)績(jī)效，甚至關(guān)系到未來(lái)經(jīng)銷商引導(dǎo)支持、激勵(lì)和控制的進(jìn)展情況。 通常經(jīng)銷商確定的主要內(nèi)容包括：經(jīng)銷商原則、選擇條件、判斷標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)銷商調(diào)查、評(píng)價(jià)與篩選等。

（五）規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

招商引資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。 從一開始，機(jī)遇與挑戰(zhàn)、成功與失敗并存。 聰明的制造商在招商時(shí)應(yīng)該未雨綢繆，及早應(yīng)對(duì)，建立投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)，而不是防患于未然。 投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：產(chǎn)量比例嚴(yán)重失衡、儲(chǔ)備資金不足、新產(chǎn)品受歡迎程度低、貨物逆流、債務(wù)違約、經(jīng)銷權(quán)糾紛、商家滯銷、不可抗力事實(shí)以及合同中預(yù)見的其他風(fēng)險(xiǎn)。

建立投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制招商發(fā)布會(huì)策劃方案，需要針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的具體問(wèn)題，因地制宜、對(duì)癥下藥。 為規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，特別注重投后工作。 有些廠家往往急功近利，害怕一時(shí)的失敗，于是在接近項(xiàng)目成功的臨界點(diǎn)時(shí)草草分手，功虧一簣。 因此，招商后期的主要目的是堅(jiān)持、堅(jiān)持、評(píng)估、修復(fù)，糾正前期招商的錯(cuò)誤，持續(xù)推進(jìn)招商工作。

(6)寫一封好的投資信

佛靠金衣，人靠衣服。 招商書是綠金對(duì)外的信息窗口，代表綠金的形象。 寫一封好的投資信是成功投資的另一個(gè)先決條件。 投資信既不是空話，也不是粗俗，而是務(wù)實(shí)、專業(yè)。

3、投資對(duì)象

行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外同步招商，行業(yè)內(nèi)的稱為經(jīng)銷商，行業(yè)外的稱為代理商； 經(jīng)銷商主要以銷售為主，代理商以建網(wǎng)為主。 以下是經(jīng)銷商與代理商的區(qū)別：

1 機(jī)構(gòu)性質(zhì) 具有合法經(jīng)營(yíng)資格的綠金可以是綠金，也可以是個(gè)人

2 報(bào)酬方式：賺取進(jìn)銷差額（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)）、賺取傭金（工資或傭金等）

3、負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)多品種、多品牌。 一般不經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)品牌。

4. 貨物的所有權(quán)。 貨物的所有權(quán)。 擁有物品的所有權(quán)，但不擁有物品的所有權(quán)。

5 經(jīng)營(yíng)自主權(quán) 自主管理，接受供應(yīng)商的指導(dǎo)和限制

6、供應(yīng)商付款方式：清算貨款、賒銷、寄售等、售后收款

7 商戶簽訂合同時(shí)支付給供應(yīng)商的貨款或押金（如果付款，可能無(wú)法保證產(chǎn)品的退貨）的財(cái)務(wù)性質(zhì)

8、開拓市場(chǎng)的初期投入（廣告費(fèi)、促銷費(fèi)等）可由經(jīng)銷商、供應(yīng)商承擔(dān)，也可由供應(yīng)商按比例承擔(dān)（特別是廣告費(fèi)，代理商自愿承擔(dān)的責(zé)任除外）

9 所管理品牌的責(zé)任 貿(mào)易特征明顯，利潤(rùn)至上，品牌責(zé)任感較小

10供應(yīng)商評(píng)估其銷量、市場(chǎng)質(zhì)量和銷售額

投資規(guī)劃計(jì)劃第3部分

一、確定招商引資組織架構(gòu)和崗位職責(zé)

如果你制定了非常好的投資策略，但如果在投資實(shí)施過(guò)程中執(zhí)行得不好甚至扭曲，那么之前的所有努力都將付諸東流。 一支充滿激情、有能力、有實(shí)力的投資團(tuán)隊(duì)是投資工作的關(guān)鍵。 招商組織架構(gòu)和崗位職責(zé)的確定，主要是個(gè)人人才技能的鎖定和團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)籌規(guī)劃。 一支結(jié)構(gòu)合理、高效的招商隊(duì)伍應(yīng)配備以下人員：

1、投資經(jīng)理1名，投資團(tuán)隊(duì)總經(jīng)理。

2、招商主管若干名，各負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商區(qū)域的工作：招商主管應(yīng)具有一定的招商操作經(jīng)驗(yàn)，善于說(shuō)服和鼓勵(lì)談判，具有團(tuán)隊(duì)合作精神，服從意識(shí)和大局意識(shí)。

3、招商助理若干名，主要職責(zé)是幫助一線招商人員做好內(nèi)務(wù)管理（材料、來(lái)電信函、與來(lái)訪洽談、信息收集等）和會(huì)議組織工作。

5、文案、平面設(shè)計(jì)、布線、接待人員等其他服務(wù)人員。

2、招商隊(duì)伍建設(shè)

建設(shè)一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、能吃苦、愛崗敬業(yè)、思想素質(zhì)好的招商隊(duì)伍，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進(jìn)行的重要保障。 商業(yè)地產(chǎn)招商是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)、時(shí)效性強(qiáng)的工作，要求招商人員具備良好的基礎(chǔ)素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力和挑戰(zhàn)。

（一）招商人員必須具備的基本素質(zhì)

1、良好的心理素質(zhì)。 優(yōu)秀的招商人員具有良好的心理表現(xiàn)：臨危不懼，勝不驕，敗不不當(dāng)。 具體來(lái)說(shuō)，需要具備：

（一）堅(jiān)定的事業(yè)心，包括強(qiáng)烈的事業(yè)心、進(jìn)取精神、勇于進(jìn)取、勇于創(chuàng)新。

（二）責(zé)任心強(qiáng)，就是對(duì)工作高度負(fù)責(zé)，堅(jiān)韌果斷，敢于在職權(quán)范圍內(nèi)決策，勇于承擔(dān)責(zé)任。

（3）頑強(qiáng)的意志力，穩(wěn)重謹(jǐn)慎，只有意志力堅(jiān)強(qiáng)的招聘人員才能克服困難，不被小恩小惠所誘惑。

(4)良好的自控能力。 招商雙方以各種利益為中心，處于心理對(duì)抗?fàn)顟B(tài)。 陷入僵局甚至破裂的情況也很常見。

2. 具備相關(guān)的經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言能力

（1）商業(yè)地產(chǎn)投資涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)與管理、會(huì)計(jì)、稅務(wù)等相關(guān)學(xué)科以及相關(guān)法律法規(guī)的最新知識(shí)，新知識(shí)、新技能不斷涌現(xiàn)。 投資人員必須掌握這些基礎(chǔ)知識(shí)，只有及時(shí)學(xué)習(xí)、充電，才能更好地吸引投資。

（2）商業(yè)地產(chǎn)投資標(biāo)的的行為是一種投資行為，這種行為需要多個(gè)管理層的分析到頂層決策。 溝通工作是必要且有效的。

（三）招商信息主要以書面形式傳遞，招商談判主要通過(guò)語(yǔ)言溝通。 投資招聘人員的語(yǔ)言表達(dá)必須正確、規(guī)范，運(yùn)用有效的語(yǔ)法、修辭和邏輯，使表達(dá)更具吸引力、說(shuō)服力和感染力。

3、具有良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力

（1）敏銳的觀察力，通過(guò)觀察言語(yǔ)和表情，可以捕捉對(duì)手的投資意圖和力度，觀察分析對(duì)手的言語(yǔ)表達(dá)姿勢(shì)和動(dòng)作，進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷。

（2）韌性是指投資招聘者能夠根據(jù)不斷變化的投資形勢(shì)審時(shí)度勢(shì)，爭(zhēng)取相應(yīng)的、靈活的應(yīng)對(duì)措施，從而作出判斷向有利于自己的方向發(fā)展的能力。

（一）投資人員的特殊素質(zhì)

1、熱愛商業(yè)地產(chǎn)招商工作，對(duì)招商有特殊興趣。

2、具備掌控局勢(shì)的能力，主要表現(xiàn)在招商準(zhǔn)備工作，了解自己項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，了解對(duì)方招展的實(shí)際情況，在時(shí)間上掌握主動(dòng)權(quán)和心理優(yōu)勢(shì)。

3、更好的團(tuán)隊(duì)合作精神。 招商引資是一個(gè)整體運(yùn)作。 雖然整體項(xiàng)目按照商品或服務(wù)項(xiàng)目的大類或中類劃分為各個(gè)招商人員，但各個(gè)功能區(qū)招商的成功與否，影響著整體項(xiàng)目招商的成功與否。 成功。

4、外語(yǔ)知識(shí)。

（三）投資人員培訓(xùn)

商人不是天生的，而是在實(shí)踐中選拔、培養(yǎng)和鍛煉的。 績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制在招商引資實(shí)踐中對(duì)人才培養(yǎng)發(fā)揮著重要作用。 培訓(xùn)就是學(xué)習(xí)理論和案例，參與實(shí)踐，使他們知識(shí)廣博，經(jīng)驗(yàn)豐富，勝任招商引資工作。

投資培訓(xùn)主要包括以下幾個(gè)方面：

1、項(xiàng)目和產(chǎn)品知識(shí)，讓團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清晰的了解。

2、溝通技巧（如接聽電話、接待語(yǔ)言、談判技巧、儀容儀表等）培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員的專業(yè)精神。

3、投資專業(yè)知識(shí)（投資流程、談判技巧、接聽電話、注意事項(xiàng)等）。

4、招商要點(diǎn)（招商策略說(shuō)明、合同解釋等）。

三、招商引資實(shí)施

招商團(tuán)隊(duì)成立后，將開展正式的招商工作。 從這個(gè)階段開始，我們將面臨大量的實(shí)施工作。 首先，根據(jù)項(xiàng)目的核心理念，撰寫招商文案、制定《招商手冊(cè)》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等。

（一）業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及租金預(yù)測(cè)

實(shí)施招商引資的第一步應(yīng)是確定方案中的經(jīng)營(yíng)組合，并對(duì)周邊房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，包括價(jià)格、租賃方式、業(yè)主投資收益等。 該項(xiàng)目定位為商業(yè)街，因此首先是購(gòu)物中心。 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，購(gòu)物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)52：18：30，被稱為黃金比例。 當(dāng)然，這個(gè)比例并不是絕對(duì)的，應(yīng)該靈活運(yùn)用，但必須遵循一個(gè)隱含的原則：購(gòu)物中心首先是一個(gè)商店，購(gòu)物功能應(yīng)該占到總量的50%。 如果餐飲占多數(shù)，則為餐飲中心； 如果娛樂(lè)比重太大，那就是娛樂(lè)中心，不能稱為購(gòu)物中心。 過(guò)分強(qiáng)調(diào)娛樂(lè)功能有利于旅游業(yè)的發(fā)展，但無(wú)法吸引回頭客。 迪士尼的娛樂(lè)項(xiàng)目最好，但 95% 的游客只去過(guò)一次。 因此，首先應(yīng)該是一種能夠吸引顧客重復(fù)消費(fèi)的零售業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目租金水平根據(jù)調(diào)查結(jié)果確定。 調(diào)查結(jié)果應(yīng)分為分區(qū)、分層、整體租賃三種方案。 三種不同的租賃方案各有優(yōu)缺點(diǎn)。 目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要采用分割租賃和整體租賃兩種方式。 承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（如果承租人管理不好，將會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造成打擊）； 分?jǐn)傋赓U投資工作復(fù)雜，前期投入大，但回報(bào)率遠(yuǎn)高于整體租賃方式（數(shù)據(jù)顯示比同期整體租賃高出50%）。 采用分拆租賃方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大招商發(fā)布會(huì)策劃方案，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。

(2) 廣告

考慮到該項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，且涉及拆遷問(wèn)題，土建施工前不宜投放大型廣告，在項(xiàng)目場(chǎng)地周圍投放大量平面廣告即可。 當(dāng)土建工程進(jìn)行到一定程度時(shí)，即可投放大型廣告。 傳播渠道包括傳統(tǒng)的電視、報(bào)紙、廣播電臺(tái)等，也可以放在互聯(lián)網(wǎng)上的相關(guān)網(wǎng)站上。

廣告是影響消費(fèi)者的利器，要讓廣告發(fā)揮最大的作用，我們應(yīng)該做好以下工作。

1、進(jìn)行當(dāng)?shù)孛襟w調(diào)查：對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w進(jìn)行深入調(diào)查，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者收聽且收視率和價(jià)格較高的節(jié)目進(jìn)行合理組合，平衡產(chǎn)出比例。 調(diào)查戶外廣告的價(jià)格和影響力，如公交車車身廣告、辦公樓平面廣告、主干道燈廣告、公交車和出租車站牌廣告等。根據(jù)調(diào)查結(jié)果結(jié)合宣傳模式。

2、選擇好的廣告內(nèi)容：一般來(lái)說(shuō)，宣傳應(yīng)采用軟硬結(jié)合的方式，宣傳產(chǎn)品的USP（獨(dú)特的銷售主張），加深顧客對(duì)產(chǎn)品的記憶和影響力，樹立產(chǎn)品形象和品牌形象。 。 軟文的訴求點(diǎn)在于對(duì)產(chǎn)品功效的進(jìn)一步詳細(xì)說(shuō)明。 從各個(gè)角度、不同方式，向顧客詳細(xì)講解，達(dá)到理性購(gòu)買的目的。

3、根據(jù)產(chǎn)品整體推廣策略確定廣告投入。

4、面對(duì)競(jìng)品的強(qiáng)勢(shì)廣告，采取相應(yīng)的有效對(duì)策：首先摸清產(chǎn)品的廣告情況，避免接觸競(jìng)品的正面廣告。

（三）主要目標(biāo)客戶鎖定

第一步是確定核心主力店。 核心主力店在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)業(yè)態(tài)組合，針對(duì)一些高端品牌客戶，并成立工作組開展宣傳研究。 商業(yè)地產(chǎn)投資一般采取以小帶大的路線，以小帶大就是利用核心主力店帶動(dòng)副主力店和中小企業(yè)。 核心主店對(duì)于項(xiàng)目的成敗起著決定性的作用。 它決定了項(xiàng)目的品牌形象、主要客群、人流、物流、人流。

其次，確定二級(jí)主力店和中小商戶。 二級(jí)店和中小商戶的選擇要與核心店的定位相匹配，使核心店和二級(jí)店形成互補(bǔ)關(guān)系，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 二級(jí)主力店的組合應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行初步規(guī)劃。 項(xiàng)目可根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及項(xiàng)目的業(yè)務(wù)規(guī)模確定其業(yè)務(wù)定位。 基本上可以考慮以下幾個(gè)方面：

1、業(yè)務(wù)定位：集功能、服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；

2、目標(biāo)市場(chǎng)定位：滿足區(qū)域內(nèi)所有客戶的需求；

3、主題特色：符合當(dāng)?shù)厝说纳虡I(yè)主題設(shè)計(jì)；

4、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：合理分配吃、穿、用、玩、娛樂(lè)、欣賞、旅游等項(xiàng)目；

（四）投資洽談

招商引資中接觸“尋租者”的整個(gè)流程一般如下：

第一次信息處理（信函、來(lái)電）——第一次信息回復(fù)——第二次信息處理（第二次信函、回復(fù)、咨詢、談判）——第二次信息回復(fù)（信息升級(jí)→可選發(fā)送實(shí)質(zhì)性信息）——招商引資總部零星接單（上門洽談、簽約） - 投資會(huì)議（全國(guó)會(huì)議、區(qū)域會(huì)議）的策劃和籌備 - 發(fā)出會(huì)議邀請(qǐng)函（向詢問(wèn)者、熟悉者、了解者）看過(guò)了）舉報(bào)來(lái)電）——接待報(bào)名、監(jiān)督參與——召開會(huì)議、簽訂合同——監(jiān)督合同履行——門店結(jié)算。

在這個(gè)過(guò)程中，首先要面對(duì)的就是對(duì)“尋租者”信息的處理和篩選。 好的招商廣告發(fā)布后，招商總部會(huì)面臨大量的反饋信息。 對(duì)于第一通電話或信件，我們的工作主要是按照設(shè)定的投資領(lǐng)域?qū)Α皩ぷ庹摺边M(jìn)行分類，記錄尋租者的姓名、地址、電話、基本情況和問(wèn)題，并發(fā)送給對(duì)方：同一時(shí)間。 前往產(chǎn)品和項(xiàng)目的基本信息（包括項(xiàng)目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動(dòng)安排），同時(shí)重點(diǎn)突出各地區(qū)實(shí)力雄厚或行業(yè)運(yùn)營(yíng)一流的“尋租者”進(jìn)行綜合研究。 需要注意的是，不必在電話中向詢問(wèn)者做太多關(guān)于招商的解釋，主要是避免“尋租者”因了解不夠而一概而論或防止競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和惡意攻擊者獲取第一手資料。 對(duì)于一些急于了解情況的“尋租者”，招商部門必須有專人負(fù)責(zé)接待、洽談，帶領(lǐng)來(lái)訪者參觀項(xiàng)目、了解運(yùn)營(yíng)方案等，以免“走失”特許經(jīng)營(yíng)商”。

1、核心主力店招商洽談

核心店招商談判的基本策略是特別聚焦。

首先，明確談判目的。 投資談判工作是圍繞談判目的進(jìn)行的。 目的確定后，需要明確投資談判的各項(xiàng)目標(biāo)。 如果談判的目的達(dá)到了，那么談判的目的也就達(dá)到了。 目標(biāo)分為三個(gè)級(jí)別：最高目標(biāo)（可以想象的最好的）； 基本目標(biāo)（可接受）； 和最低目標(biāo)（底線）。 談判工作就是圍繞這些目標(biāo)爭(zhēng)取最大的利益。

目的明確后，必須制定談判策略，而制定策略的基礎(chǔ)是談判對(duì)象信息的收集。 我們需要了解談判對(duì)方的情況、對(duì)方的關(guān)注焦點(diǎn)，想象對(duì)方會(huì)提出的問(wèn)題，并制定相應(yīng)的對(duì)策。

核心店投資難度最大，地位也最重要。 特殊情況下可以妥協(xié)降低條件，以便核心店投資盡快完成。

2. 分店及中小商戶招商洽談

分店與中小企業(yè)投資談判的基本策略是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、公平公正。 分店和中小商戶的個(gè)體與核心店不同。 他們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目中所占的比例并不大，而且個(gè)體之間存在著很大的差異。 我們要做的是統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一權(quán)利、責(zé)任和正義。 統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)并不是一刀切，而是指對(duì)地理位置相近的租戶實(shí)行統(tǒng)一的租金標(biāo)準(zhǔn)，同一地點(diǎn)的租金差異會(huì)引起租戶與招商團(tuán)隊(duì)之間的沖突。

其次，要約定二級(jí)店和中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍。 二級(jí)店和中小企業(yè)的業(yè)態(tài)和比例是經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)的，隨意改變經(jīng)營(yíng)范圍會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響。

3、特約商戶

特約商戶是指具有較高文化、科技或藝術(shù)含量的經(jīng)營(yíng)單位。 特色商戶的引進(jìn)可以為商業(yè)街增添亮點(diǎn)、形成特色。 我們可以提供優(yōu)惠政策的邀請(qǐng)來(lái)吸引人們。

會(huì)議結(jié)束后將舉行自助餐招待會(huì)。

投資規(guī)劃書第4部分

一、競(jìng)賽背景

寧波市第十五屆運(yùn)動(dòng)會(huì)由寧波市人民政府主辦，寧波市體育局承辦。 這是寧波規(guī)模最大、最具影響力的大型活動(dòng)。 每四年舉辦一次。 本次比賽共有參賽項(xiàng)目40余個(gè)，其中競(jìng)技體育部22個(gè)，群眾體育部21個(gè)，共產(chǎn)生金牌593枚。 比賽從4月開始，9月結(jié)束，在我市老三區(qū)、慈溪、寧海等縣（市）區(qū)舉辦。

舉辦本次活動(dòng)的目的是為了全面貫徹落實(shí)寧波市委、市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)體育工作加快體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》精神，充分發(fā)揮綜合運(yùn)動(dòng)會(huì)的多重功能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，提高全民體育參與度。 提高認(rèn)識(shí)，推動(dòng)《全民健身計(jì)劃綱要》的實(shí)施； 提升我市競(jìng)技體育綜合實(shí)力和水平，為全面落實(shí)《奧運(yùn)榮耀計(jì)劃綱要》作出貢獻(xiàn)。 通過(guò)舉辦比賽，深化體育體制改革，選優(yōu)苗木，夯實(shí)基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)和輸送合格的優(yōu)秀體育后備人才，倡導(dǎo)參與，堅(jiān)持公平、公開、公正的原則競(jìng)爭(zhēng)，注重競(jìng)爭(zhēng)效益，取得競(jìng)爭(zhēng)成果。 提高作風(fēng)、競(jìng)技水平，樹立誠(chéng)信體育形象，為繁榮發(fā)展我市體育事業(yè)、創(chuàng)建體育強(qiáng)市而努力奮斗。

二、指導(dǎo)思想

通過(guò)以青少年為主體的競(jìng)技體育比賽，檢驗(yàn)我市體教結(jié)合的訓(xùn)練成效，培養(yǎng)后備隊(duì)，培養(yǎng)優(yōu)秀的體育后備人才； 通過(guò)以成年人為主體的群眾性體育比賽，達(dá)到回顧集體工作成果，宣傳和普及群眾體育活動(dòng)的目的，為我市選拔人才參加全國(guó)體育大會(huì)，增強(qiáng)體育意識(shí)和健康水平全民素質(zhì)，提升體育在人民生活中的地位。

3. 主辦單位

主辦單位：寧波市人民政府 承辦單位：寧波市體育局

4. 保溫時(shí)間

20xx年4月至9月，其中：20xx年9月舉行開幕式，部分比賽提前于4月至8月舉行。

5. 場(chǎng)地

開閉幕式和主要比賽項(xiàng)目將在市區(qū)舉行，部分比賽項(xiàng)目將在慈溪、鄞州、寧海、奉化等縣（市）舉行。

六、投資資源

（一）體育賽事日程

競(jìng)技體育部

大眾體育部

（二）競(jìng)賽資源

開幕式的冠名贊助商、協(xié)辦單位、支持者和祝賀者。

（三）募集資金情況

1、開幕式冠名（120萬(wàn)元，獨(dú)家）

2.協(xié)辦單位（30萬(wàn)元，10家企業(yè)） 3.支持單位（15萬(wàn)元，20家企業(yè)） 4.祝賀單位（5萬(wàn)元）

7. 權(quán)利和回報(bào)

（一）開幕式命名（不含120萬(wàn)）

1、享有市運(yùn)會(huì)大型開幕式即“寧波市第十五屆運(yùn)動(dòng)會(huì)開幕式之夜文體晚會(huì)”的冠名權(quán)；

2、文體晚會(huì)獨(dú)家冠名公司為本屆城運(yùn)會(huì)合作伙伴；

3、邀請(qǐng)文體晚會(huì)冠名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任市運(yùn)會(huì)組委會(huì)副主任，享有閉幕式頒獎(jiǎng)酒會(huì)上兩次頒獎(jiǎng)權(quán)；

4、開幕式上放置4塊廣告牌、2條橫幅、2個(gè)外場(chǎng)空中拱門； 在雅戈?duì)栿w育場(chǎng)南門墻面設(shè)置大型彩色噴繪廣告2塊（5M×8M）； 開幕式周圍設(shè)置皇冠知名企業(yè)框架廣告2幅；

5、開幕式外場(chǎng)設(shè)有8個(gè)帶有冠名單位名稱的氣球；

6、總訂單冊(cè)第二封、第四封及跨版企業(yè)形象廣告；

7、開閉幕式前后十天內(nèi)，城市運(yùn)動(dòng)會(huì)合作伙伴的公司名稱將在體育新聞期間在寧波電視臺(tái)某頻道播出（頻率和時(shí)間段由主辦方確定）委員會(huì)）;

8、作為市運(yùn)會(huì)合作伙伴在寧波主流報(bào)紙上反映；

9、在城運(yùn)會(huì)官方網(wǎng)站、寧波體育網(wǎng)等相關(guān)網(wǎng)站媒體上進(jìn)行宣傳、反映；

10、作為冠名單位作為特邀嘉賓出席冠名新聞發(fā)布會(huì)及開幕式；

11、市運(yùn)動(dòng)會(huì)開幕式“稱號(hào)單位”紀(jì)念杯和榮譽(yù)證書由市領(lǐng)導(dǎo)在文體晚會(huì)上頒發(fā)；

12、在晚會(huì)電子大屏宣傳冠名公司；

13、市運(yùn)會(huì)大型開幕式門票200張（可排成正方形）；

14、開閉幕式期間10-20天內(nèi)，在全市三區(qū)設(shè)置30個(gè)框式廣告，出現(xiàn)“冠名單位”名稱；

15、以“冠名單位”名義向社會(huì)弱勢(shì)群體捐贈(zèng)田徑比賽門票1000張，樹立合作企業(yè)積極參與構(gòu)建和諧社會(huì)的良好形象。

（二）協(xié)辦單位10家（30萬(wàn)元）

1、作為本屆市運(yùn)會(huì)協(xié)辦單位之一；

2、協(xié)辦單位業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人擔(dān)任市運(yùn)動(dòng)會(huì)組委會(huì)委員，享有一次獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)；

3、開、閉幕式期間，在全市三區(qū)設(shè)置30幅框架廣告，戶外廣告牌上出現(xiàn)“協(xié)辦單位”名稱；

4、比賽現(xiàn)場(chǎng)豎幅或橫幅1條，開幕式現(xiàn)場(chǎng)豎幅或橫幅2幅；

5、市運(yùn)會(huì)大型開幕式節(jié)目單、總訂單冊(cè)、大型開幕式門票整版企業(yè)形象宣傳；

6、在寧波市級(jí)主流報(bào)紙祝賀特刊上刊登單位名稱；

7、在城運(yùn)會(huì)官方網(wǎng)站、寧波體育網(wǎng)等相關(guān)網(wǎng)站媒體上進(jìn)行宣傳、反映；

8、各單位領(lǐng)導(dǎo)出席開、閉幕式并就座嘉賓席，組委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)頒發(fā)紀(jì)念杯和榮譽(yù)證書；

9、免費(fèi)贈(zèng)送市運(yùn)會(huì)大型開幕式門票30張及市運(yùn)會(huì)比賽門票數(shù)張。

（三）支持單位20家（15萬(wàn)）

1、作為本屆市運(yùn)會(huì)支持單位之一；

2、在寧波市級(jí)主流報(bào)紙祝賀特刊上刊登支持單位名稱；

3、在城運(yùn)會(huì)官方網(wǎng)站、寧波體育網(wǎng)等相關(guān)網(wǎng)站媒體上進(jìn)行宣傳、反映；

4、單位領(lǐng)導(dǎo)出席開閉幕式并就座嘉賓席；

5、閉幕式上，組委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)為支持單位頒發(fā)紀(jì)念杯和榮譽(yù)證書；

6、開閉幕式期間，在全市三區(qū)設(shè)置30幅框架廣告，以“支持單位”的名義出現(xiàn)；

7、大型開幕式節(jié)目單、總訂單簿企業(yè)形象宣傳一份；

8、免費(fèi)贈(zèng)送市運(yùn)會(huì)大型開幕式門票10張。

（四）祝賀單位（5萬(wàn)元）

1、作為“第十五屆寧波運(yùn)動(dòng)會(huì)”祝賀單位；

2、在市級(jí)主流報(bào)紙賀詞版面刊登單位名稱；

3、在大型開幕式節(jié)目單、訂單簿中進(jìn)行公示；

4、在城運(yùn)會(huì)官方網(wǎng)站、寧波體育網(wǎng)等相關(guān)網(wǎng)站媒體上進(jìn)行宣傳、反映；

5、頒發(fā)城運(yùn)會(huì)榮譽(yù)證書；

6、免費(fèi)贈(zèng)送市運(yùn)會(huì)大型開幕式門票2張；

七、贈(zèng)送城運(yùn)會(huì)各項(xiàng)比賽門票若干張。