合作
咨詢
幫助
招商策劃 
- 發(fā)表時間：2023-09-01 13:01:58
- 標(biāo)簽：商業(yè)地產(chǎn)預(yù)算管控體系的痛點與難點
痛點一：預(yù)算控制難
與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)對精細化管控的要求更高。 住宅地產(chǎn)的報表精確度是“萬元”，而商業(yè)地產(chǎn)的報表則必須精確到元甚至一毛錢，因此需要商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)算。 管控體系才能真正建立起來。 預(yù)算控制難主要體現(xiàn)在以下三個方面的可控性。
span:border-bottom-color">1預(yù)算目標(biāo)可控。
商業(yè)地產(chǎn)預(yù)算目標(biāo)的編制較為復(fù)雜。 還有收入和支出兩條線。 商業(yè)地產(chǎn)的收入預(yù)算目標(biāo)需分為銷售收入和租金收入； 支出預(yù)算目標(biāo)需要分為開發(fā)成本、運營成本和三大支出。 其中，“租金收入預(yù)算目標(biāo)”和“營業(yè)成本預(yù)算目標(biāo)”的編制和過程控制尤為重要。
標(biāo)桿企業(yè)L企業(yè)的解決思路是，一是基于契約的租金預(yù)算控制體系。
首先，基于合同的預(yù)算理念。
L企業(yè)的租金預(yù)算目標(biāo)是根據(jù)每個商鋪的每份合同制定的，如果有空置商鋪，則通過“預(yù)估合同”解決。
其次，合同預(yù)計服從總體租金規(guī)劃。
空置店鋪對應(yīng)的“預(yù)估合同”租金計劃取決于該店鋪對應(yīng)的營業(yè)計劃。 如果店鋪規(guī)劃為餐飲業(yè)，則需要參考餐飲業(yè)的租金規(guī)劃目標(biāo)，計算出該店鋪今年必須貢獻的租金收入，從而得出最晚開業(yè)時間要求。
同樣，四個維度檢查預(yù)算目標(biāo)。
確定每個商鋪對應(yīng)的租金預(yù)算目標(biāo)后，在簽訂合同的過程中，根據(jù)預(yù)算單價、保障收入、起拍合同價、同層同業(yè)態(tài)最高租金水平四個維度，與合同價格進行比較，決定是否批準(zhǔn)合同。 合同。
最后，實時監(jiān)控租賃政策。 如果出臺新的租賃政策，L企業(yè)還會實時將每份合同的執(zhí)行情況與租賃政策進行對比，找出與租賃政策不相符的點。
二是運營成本預(yù)算控制體系。
首先，運營成本根據(jù)項目分為三類。
L企業(yè)營業(yè)成本預(yù)算目標(biāo)的編制是基于合理、規(guī)范的營業(yè)成本科目樹。 運營成本分為運營整頓、推廣和招商三部分。
二是統(tǒng)一營業(yè)成本科目，確保口徑一致。
L企業(yè)專門制定商業(yè)項目運營成本管理制度，詳細規(guī)定實際業(yè)務(wù)與運營成本項目的對應(yīng)關(guān)系，保證不同項目運營成本分類的統(tǒng)一。
同樣，有兩個檢查點可以確保運營成本預(yù)算目標(biāo)不被打破。
第一關(guān)是申請支付時將支付申請金額與運營成本預(yù)算目標(biāo)進行比較，控制不超過目標(biāo)； 第二道關(guān)卡是實際付款時進行全面審核。 此外，允許運營成本預(yù)算目標(biāo)逐季度發(fā)生變化。
在實際業(yè)務(wù)中，可能會出現(xiàn)一些意外情況，導(dǎo)致運營成本預(yù)算目標(biāo)超出。 此時，L企業(yè)允許超額完成單季度的運營成本預(yù)算目標(biāo)，但需要降低后續(xù)季度的運營成本預(yù)算目標(biāo)，以確?？傤A(yù)算目標(biāo)不超額，充分體現(xiàn)了政策靈活性。
span:border-bottom-color">2 運營指標(biāo)可控。
制定合理的預(yù)算目標(biāo)后，需要逐層細分為商業(yè)管理團隊管理過程中需要實時關(guān)注的關(guān)鍵KPI指標(biāo)，如資產(chǎn)收益率、租金增長率、EBITDA利潤金額、建筑面積租金單價、租金分成。 營業(yè)額占比等還包括客流量、營業(yè)額等關(guān)鍵運營指標(biāo)。 這些指標(biāo)不僅體現(xiàn)了商家管理團隊的管理能力，也體現(xiàn)了不同商戶的盈利能力。 也是未來業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整的關(guān)鍵投入。 具體可以按照以下思路解決。
一是建立分層KPI監(jiān)控體系。
對于L企業(yè)，集團整體KPI指標(biāo)分為四個級別，以便不同級別的管理者能夠重點關(guān)注。 在此分類的基礎(chǔ)上，通過各類可視化界面對KPI指標(biāo)進行全面監(jiān)控，確保公司各級領(lǐng)導(dǎo)對商業(yè)項目的整體運營狀況有清晰的了解。
二是開展關(guān)鍵指標(biāo)專項管理。
例如，對“客流”和“營業(yè)額”兩個核心指標(biāo)進行實時監(jiān)控，以便我們能夠識別各門店的經(jīng)營效益，及時進行業(yè)態(tài)的持續(xù)優(yōu)化。 可以對這兩個指標(biāo)進行專門監(jiān)測并獲得報告，從而直觀地了解促銷活動、天氣、節(jié)假日對商戶營業(yè)額和客流的影響，并據(jù)此制定合理的運營措施，確保商業(yè)項目持續(xù)穩(wěn)定運行。
三是實時監(jiān)控異常指標(biāo)。
對于商業(yè)項目來說，除了實時關(guān)注正常的日常運營指標(biāo)外，還有幾個非常重要的異常指標(biāo)需要我們實時監(jiān)控，比如空置率、商鋪流失率、租售比等如果這些指標(biāo)超出了公司的預(yù)警線，就需要重點關(guān)注和分析，制定有針對性的解決方案。
span:border-bottom-color">3 現(xiàn)金流可控。
對于商業(yè)項目，企業(yè)管理團隊首先要保證現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定。 其次，還必須重點研究如何利用過去的租金水平來合理估計未來的租金水平，從而預(yù)測未來的現(xiàn)金流量，從而預(yù)測現(xiàn)金流量。 對于表中的峰，提前削峰填谷，保證現(xiàn)金流安全。
首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要梳理現(xiàn)金流平衡策略。 可以參考以下三個方程：可售房產(chǎn)的銷售收入=持有房產(chǎn)的開發(fā)成本，訂單資金=開發(fā)貸款準(zhǔn)備金，租金+物業(yè)費+停車場收入=資本化利息。
其次，可以利用信息平臺對整體現(xiàn)金流量進行完整的分析，通過了解已知的現(xiàn)金流量，可以對未來現(xiàn)金流量做出合理的估計。
痛點二：投資管理難
對于剛剛從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開發(fā)商來說，在解決了預(yù)算控制和資金問題后，需要面對的最大問題是如何正常有序地開展投資管理工作。
這些新轉(zhuǎn)型的開發(fā)商有一個共同的特點，就是沒有強大的品牌資源庫作為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的堅強后盾，這主要體現(xiàn)在三個方面。
span:border-bottom-color">1個品牌資源庫儲備。
很多向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開發(fā)商在沒有足夠品牌資源的情況下，只能轉(zhuǎn)向招商代理。 然而，由于投資代理行業(yè)的不成熟，商業(yè)項目中會出現(xiàn)一些不可預(yù)測的風(fēng)險和問題。
另外，如果沒有足夠的品牌資源儲備，項目的招商談判就會陷入被動，與一些商人簽訂“辱國喪權(quán)的奸臣條約”也會極大影響招商節(jié)點的達成。
根據(jù)標(biāo)桿L公司的做法，首先要做好品牌庫的儲備。 主店需要按照1：3預(yù)約，二級主店需要按照1：5預(yù)約，小店需要按照1：10預(yù)約；
其次，要考察品牌資源庫是否充足。 有了儲備目標(biāo)后，需要根據(jù)商業(yè)項目的商業(yè)計劃檢查當(dāng)前品牌資源庫是否充足，并提前采取應(yīng)對措施；
再次，提前做好招商引資工作。 根據(jù)考察結(jié)果，提前開展招商工作，確保品牌資源儲備達到預(yù)定要求，進而在招商談判過程中占據(jù)主動。
span:border-bottom-color">2 投資計劃的跟進和實施。
對標(biāo)企業(yè)L企業(yè)遵循四個維度來確保投資計劃的真正落實。
一是按照三大節(jié)點控制投資計劃：投資進度達到30%、80%、100%時按照三大節(jié)點跟進投資計劃；
二是根據(jù)不同業(yè)態(tài)分解投資子計劃：例如根據(jù)餐飲、服裝、娛樂等不同業(yè)態(tài)分解為不同的投資子計劃，以體現(xiàn)不同業(yè)態(tài)的專業(yè)要求類型并幫助實現(xiàn)投資目標(biāo)；
三是通過分級招商授權(quán)，確保重點招商：L公司主招商經(jīng)理親自負責(zé)談判，副主力店招商經(jīng)理負責(zé)招商，小店招商經(jīng)理負責(zé)招商。商鋪由一般招商主管或員工負責(zé)。 通過這種分級授權(quán)模式，確保重要招商工作的推進效果；
四是招商進度實時預(yù)警：L公司利用信息平臺實時提醒招商人員每周需要跟進哪些商戶、需要跟進到哪些節(jié)點、需要哪些工作同時，可以將需要審批的投資談判結(jié)果實時推送給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以便領(lǐng)導(dǎo)實時關(guān)注，加快審批速度。審批效率，從而加快投資談判進程。
span:border-bottom-color">3品牌庫及時刷新。
當(dāng)?shù)竭_招商節(jié)點、成功實現(xiàn)開業(yè)目標(biāo)時商業(yè)地產(chǎn)招商策劃書，如何及時提醒經(jīng)營過程中即將到期的商鋪，以便招商部門盡快啟動前期二次招商工作避免在有商鋪空置時就開始招商，導(dǎo)致空置率大幅上升？
首先，實時反映所有商鋪的租賃狀況。
對于商業(yè)項目中的所有商鋪，L公司將其租賃狀況分為五類：正常租賃、今年到期、預(yù)警、主動調(diào)整、空置商鋪。 特別是對于預(yù)警（三個月內(nèi)即將到期）和主動調(diào)整項目，系統(tǒng)自動發(fā)送預(yù)警信息，提醒招商人員盡快啟動招商工作；
其次，制定二次投資計劃。
根據(jù)店鋪整體租賃狀況，整合到期、到期、主動調(diào)整等信息，輸出《第二次招商調(diào)整方案》，并根據(jù)該方案開展招商前期工作；
再次商業(yè)地產(chǎn)招商策劃書，刷新品牌庫。
通過招商工作，將有意向的品牌商戶信息及時錄入信息系統(tǒng)，發(fā)起審批。 錄入數(shù)據(jù)庫后，即可進行后續(xù)合同談判。
痛點三：業(yè)務(wù)規(guī)劃難
對于很多從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，商業(yè)規(guī)劃主要存在兩個問題：
很多轉(zhuǎn)型開發(fā)商更注重品牌規(guī)劃，而忽視了背后的租金規(guī)劃。 因此，需要將經(jīng)營規(guī)劃目標(biāo)與租金規(guī)劃目標(biāo)相匹配，根據(jù)各門店的主選和備選情況，綜合比較租金水平，找出各門店的最高和最低租金水平。 整體租金水平，實時了解業(yè)務(wù)規(guī)劃對整體租金水平的影響，出現(xiàn)風(fēng)險預(yù)警時及時干預(yù)項目運營。
沒有合適的手段來有效監(jiān)控業(yè)務(wù)規(guī)劃的實施。 監(jiān)控業(yè)務(wù)規(guī)劃的執(zhí)行情況非常困難，一線也很難準(zhǔn)備類似的報告或報表。 因此，需要一個合理的信息平臺來協(xié)助監(jiān)控：
首先，每周監(jiān)控投資期限。 招商期間談判存在太多變數(shù)。 一旦某個主力店商戶的談判結(jié)果發(fā)生變化，就會產(chǎn)生一系列的影響。 因此，招商期間的監(jiān)控頻率應(yīng)該更高，以實時反映每個商戶的談判進程以及相應(yīng)的租金水平。 ;
二是按月對運行周期進行監(jiān)控。 與招商期相比，運營期第二次招商的影響較小，因此監(jiān)測頻率可以按月進行。
痛點四：運營管理難
對于很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，到達開業(yè)節(jié)點并不意味著“吉祥開業(yè)”而是“匆忙開業(yè)”，因為開業(yè)后項目進入持續(xù)運營階段，管理難度較大，主要體現(xiàn)在以下三個方面。
span:border-bottom-color">1 業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整。
業(yè)態(tài)的持續(xù)調(diào)整對于商業(yè)項目的持續(xù)成功運營至關(guān)重要，但業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整的基礎(chǔ)應(yīng)該是什么，具體步驟是什么？ 看看標(biāo)桿公司L公司在做什么。
首先，業(yè)態(tài)調(diào)整的基本原則：L公司明確規(guī)定，業(yè)態(tài)調(diào)整必須在開業(yè)后六個月內(nèi)進行，同時每個季度要有調(diào)整，整體項目的租金收入每年必須增加15%；
其次，不同階段調(diào)整重點不同：L公司認為，整個運營期間，調(diào)整重點應(yīng)在“增加客流→增加周轉(zhuǎn)量→增加行李承載率/單價→”四個階段進行。增加租金”；
三是持續(xù)調(diào)整的兩個依據(jù)：L企業(yè)基于滿意度數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)分析數(shù)據(jù)兩大數(shù)據(jù)源，持續(xù)調(diào)整業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)。 前者包括消費者滿意度數(shù)據(jù)（消費行為、消費習(xí)慣、認知度）和租戶滿意度數(shù)據(jù)（租戶服務(wù)需求、促銷需求），后者包括租銷比、每平方米銷售額、每平方米租金、日均收入等?？土鞯?，真正體現(xiàn)了“顧客滿意→商家滿意→開發(fā)商滿意”的商業(yè)運營管理思想；最后，商業(yè)分析數(shù)據(jù)的不斷調(diào)整：L企業(yè)對區(qū)域內(nèi)商戶經(jīng)營狀況進行橫向比較同行業(yè)，尋找連續(xù)幾個月排名靠后的商戶，積極調(diào)整。
span:border-bottom-color">2 租賃政策實施。
每個商業(yè)公司都會有自己的一套租賃政策，包括不同類型合同的審批流程、裝修免租期優(yōu)惠政策、租金優(yōu)惠政策、租金減免工作等。對于集團來說，如何確保一線經(jīng)營規(guī)范符合公司租賃政策要求，避免尋租空間過大，保證公司收入不被侵蝕？
一是通過業(yè)務(wù)流程固化公司租賃政策。
L企業(yè)通過信息平臺固化了經(jīng)營管理公司的所有業(yè)務(wù)流程，如總店合同、副主店合同、廣場租賃合同等的審批，都是按照公司的規(guī)定固化的系統(tǒng)要求;
其次，將公司控制要點嵌入流程。
以合同管理為例，L企業(yè)不允許重新備案合同、未付定金前提店、租期重疊等，因此將這些固化為業(yè)務(wù)流程的審批點，以確保有效執(zhí)行公司租賃政策；
三是通過報告重點關(guān)注不符合政策的業(yè)務(wù)，更容易監(jiān)控運營過程中存在的風(fēng)險。
三是重點業(yè)務(wù)管理。
在實際運營過程中，還會有一系列關(guān)鍵業(yè)務(wù)，包括促銷活動管理、租金收取等。根據(jù)經(jīng)驗，商業(yè)項目第一年往往會舉辦七十、八十場促銷活動，以保證商業(yè)項目的盈利。商業(yè)項目的知名度和受歡迎程度。 那么應(yīng)該舉辦哪些促銷活動才能滿足商業(yè)項目的基本定位呢？ 促銷活動會對哪些商戶的營業(yè)額產(chǎn)生積極的促進作用？
另外，有沒有一個平臺可以將財務(wù)部門從打印費用單、房租單、收費、租金催收、滯納金管理、違約金管理等繁瑣工作中解放出來，真正提高財務(wù)部門的工作效率。前線？
一是促銷管理。
多維度分析促銷效果，指導(dǎo)后續(xù)促銷活動開展，通過“萬元客流量”和“萬元營業(yè)額”分析效果；
二是租賃管理。
需要根據(jù)不同的業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)設(shè)置不同的租金收取模式。 設(shè)置好基本參數(shù)后，系統(tǒng)將自動生成租金賬單和費用賬單，并可通過信息系統(tǒng)自動打印合同模板，從源頭控制風(fēng)險；
再次，特殊業(yè)務(wù)。
例如，應(yīng)收賬款變化、合同提前終止、品牌變化、租金變化等需要實時監(jiān)控；
最后是財務(wù)管理。
通過系統(tǒng)生成租金賬單和費用賬單后，可以打印付款通知書，不僅提高了財務(wù)工作效率，減少了錯誤，還改善了租戶體驗。
痛點五：橫向協(xié)作困難
對于由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，商業(yè)管理公司應(yīng)確保開發(fā)公司的協(xié)調(diào)，避免進度延誤和眾多商戶大規(guī)模索賠，以及大量的運營整改費用。后期由于技術(shù)不合格。 但事實上，企業(yè)管理公司與開發(fā)公司、跨專業(yè)線的協(xié)作是非常困難的。
span:border-bottom-color">1 業(yè)務(wù)目標(biāo)難以統(tǒng)一。
不少標(biāo)桿企業(yè)的商業(yè)管理公司普遍反映商業(yè)板塊與住宅開發(fā)板塊的協(xié)同不夠強，在前期技術(shù)對接、工程開發(fā)建設(shè)過程以及后期整改過程中處于弱勢地位。
兩者收入模式不同也是有原因的。 商業(yè)管理公司的財務(wù)報告比住宅開發(fā)公司的財務(wù)報告難看得多。 管理公司對住房的從屬關(guān)系較弱。 此時，老板意識的根本轉(zhuǎn)變才是關(guān)鍵。
以W、M、H公司為例，W公司采用集團集中模式，協(xié)調(diào)工作交給集團總部，解決自上而下協(xié)調(diào)難的問題；
M企業(yè)通過強大的PMO組織，將業(yè)務(wù)管理和開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)融為一體，集中精力處理橫向協(xié)調(diào)的難題；
H企業(yè)在原有開發(fā)部門的組織架構(gòu)基礎(chǔ)上，新成立了業(yè)務(wù)管理中心，業(yè)務(wù)管理與開發(fā)的橫向協(xié)作變成了同一公司兩個部門之間的協(xié)作，難度要小很多。 。 此外，企業(yè)H還可以通過業(yè)務(wù)運營委員會來實現(xiàn)跨部門的橫向協(xié)作。
span:border-bottom-color">2 工作界面難以劃分。
很多工商管理公司領(lǐng)導(dǎo)都很關(guān)心工商管理公司和開發(fā)公司的工作接口分工，比如工程、采購、物業(yè)管理誰負責(zé)。 這些問題如果不清楚，也會影響商業(yè)項目的成敗。
標(biāo)桿企業(yè)的做法是：物業(yè)管理是商業(yè)管理公司的主流趨勢； 項目多由開發(fā)部門管理，M企業(yè)也嘗試過由業(yè)務(wù)管理團隊負責(zé)； 設(shè)計多由開發(fā)部門管理，但商業(yè)管理公司的招商團隊需要配備懂設(shè)計的專業(yè)人員。
span:border-bottom-color">3 跨專業(yè)協(xié)作困難。
與住宅開發(fā)相比，商業(yè)地產(chǎn)多了兩個核心內(nèi)容，即招商和運營，因此專業(yè)線之間的協(xié)作難度更大，對各專業(yè)線的前期參與要求非常高。 此外，商業(yè)地產(chǎn)還需要與主力店商戶協(xié)調(diào)，就商戶的優(yōu)惠政策、技術(shù)要求等進行實時溝通和協(xié)調(diào)。 協(xié)作的工作量和難度都非常大。
一是實行計劃分級管控。
根據(jù)集團公司、項目公司、各職能專業(yè)線三個不同層級，規(guī)劃節(jié)點分為集團關(guān)鍵節(jié)點規(guī)劃、項目主體工程規(guī)劃、職能專項規(guī)劃。 集團領(lǐng)導(dǎo)只需關(guān)注建設(shè)、開放、開放等大節(jié)點；
分公司領(lǐng)導(dǎo)需要關(guān)注項目開發(fā)全生命周期的重要節(jié)點，如拿地、規(guī)劃設(shè)計、招商、建設(shè)、開業(yè)、交付、運營、退出等，粒度更細; 細致入微，涉及每一項重要專項規(guī)劃的落實，如設(shè)計、招商、開業(yè)、開業(yè)等專項規(guī)劃，確保重大節(jié)點目標(biāo)的實現(xiàn)。
二是新增決策工作項管理。
“計劃變化不快”是行業(yè)內(nèi)的通病。 明遠地產(chǎn)研究院發(fā)現(xiàn)，方案變更最本質(zhì)的原因是運營會議。 要么添加新的相關(guān)工作項，要么調(diào)整原來計劃的工作項。 因此，如果“會議決策新工作項”管理得好，很多計劃協(xié)調(diào)問題就會得到解決，這也是可以通過系統(tǒng)來實現(xiàn)的。
三是相互促進計劃。
互促計劃的處理方式主要是解決各專業(yè)線之間的合作難問題。 比如造價部門要招標(biāo)，設(shè)計部門需要提供相應(yīng)的圖紙。 造價部門在編制本部門計劃時，會將節(jié)點“圖”編入其中，但責(zé)任人是設(shè)計部門； 設(shè)計部門在編制部門月度計劃的同時，就會出現(xiàn)造價部門提出的計劃工作項目，設(shè)計部門只需與造價部門就出圖的時間節(jié)點達成一致即可。 通過這種方式，真正實現(xiàn)了跨專業(yè)線的有效協(xié)作。
歡迎轉(zhuǎn)載分享本文鏈接：http://http://www.aihben.cn/industry/2127.html
