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全國閑置商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析 一、閑置商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查 商業(yè)地產(chǎn)的價值來源于經(jīng)營價值。 不產(chǎn)生運營價值的商業(yè)地產(chǎn)就像一堆廢墟，不僅不創(chuàng)造價值，還會因長期閑置而損害城市形象。 經(jīng)過20年的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入閑置問題集中爆發(fā)期。 據(jù)調(diào)查統(tǒng)??計：全國各省市有超過1.5萬個商業(yè)地產(chǎn)項目閑置，數(shù)以萬計的大型商場、大型批發(fā)市場經(jīng)營狀況不佳。 目前，閑置的商業(yè)地產(chǎn)既賣不出去，租不出去，長期閑置：經(jīng)營不佳的商場、批發(fā)市場面臨虧損，找不到合適的項目扭虧為盈。 商業(yè)地產(chǎn)閑置的根本原因是：一是消費需求速度與建設(shè)速度不平衡； 二是建設(shè)前缺乏準(zhǔn)確的市場定位或定位不當(dāng)； 結(jié)構(gòu)設(shè)計和業(yè)務(wù)需求不合理：五是同區(qū)過于繁華，競爭過于激烈； 六是租金與企業(yè)承受能力相沖突； 七是缺乏清晰有效的投資策略； 八是缺乏優(yōu)秀的投資人才和運營管理人才等。 尤其是閑置已久的商業(yè)地產(chǎn)，面對商業(yè)飽和、過度繁榮、甚至購物荒的同城、同區(qū)市場競爭，更是陷入絕望！ 商業(yè)地產(chǎn)閑置的主要原因來自以下幾點： 1、1、政府職能部門盲目審批、開發(fā)商盲目開發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)與市場需求失衡。 每個城市的消費需求無論大小，都是有限的，絕不是無限的。 這是有具體規(guī)律和事實的。

城市商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)出必須建立在消費需求的框架內(nèi)。 商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)出要根據(jù)消費發(fā)展的增速來確定。 只有嚴(yán)格遵守這一具體規(guī)則，才能保證每一個商業(yè)地產(chǎn)的使用價值，商業(yè)地產(chǎn)才能有保障。 如果房地產(chǎn)每平方米產(chǎn)生的經(jīng)營價值開發(fā)過多，同一區(qū)域就會出現(xiàn)過多的重復(fù)經(jīng)營項目，容易形成惡性競爭，從而降低使用價值； 如果用量太大，會造成消耗與用量不平衡，降低運行價值。 參考國內(nèi)外權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)分析報告，一個地區(qū)或城市受城市規(guī)模、人口、產(chǎn)業(yè)布局、收入、GDP等多種因素的影響，以及各地區(qū)或城市商業(yè)面積與人口的比例等。城市大致在0.9-1.2，如果超過這樣一個合理范圍，商業(yè)開發(fā)總量應(yīng)該上升到警戒線，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)要謹(jǐn)慎。 事實證明：為了加快城市發(fā)展、樹立城市形象，同時為了刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，他們沒有研究消費需求與商業(yè)地產(chǎn)之間的平衡規(guī)律。房地產(chǎn)開發(fā)，盲目審批各類商業(yè)地產(chǎn)項目。 另外，開發(fā)商盲目跟風(fēng)，生產(chǎn)了大量的商業(yè)地產(chǎn)，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)量與市場需求嚴(yán)重不平衡，導(dǎo)致開發(fā)商建成的房子也賣不出去。也沒有出租，長期閑置。 1.2. 不能出售或出租的原因主要體現(xiàn)在以下幾點：（1）不能出售的原因是沒有經(jīng)營價值，因此沒有購買價值。 商業(yè)地產(chǎn)的用途非常有限。

除百貨商場、電器商場、專業(yè)批發(fā)市場、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、超市、美食商場等經(jīng)營項目外，無其他用途，且此類經(jīng)營早已重復(fù)、人滿為患。在同一個城市。 商業(yè)地產(chǎn)將受到經(jīng)營項目審批的限制，沒有經(jīng)營價值的商業(yè)地產(chǎn)就沒有購買價值。 整體銷售，可能性幾乎為零。 商業(yè)地產(chǎn)的土地價格和建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅建設(shè)成本。 此外，其區(qū)位優(yōu)勢、建筑結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合、消費水平和潛力、商業(yè)項目定位、業(yè)態(tài)相互競爭優(yōu)勢等因素，都是商業(yè)地產(chǎn)整體買家必須深入考察的問題、研究和決策。 其中之一是如果商品不符合要求，買家會理性終止購買。 動輒數(shù)千萬元至上億元的固定資產(chǎn)投資，加上設(shè)施設(shè)備的裝修、運營費用，不是一般企業(yè)或自然投資者能夠完成的。 同時，當(dāng)同城經(jīng)營項目已敲定或重復(fù)經(jīng)營項目過多且競爭激烈時，購買整個商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的購買行為幾乎為零。 產(chǎn)權(quán)店面的銷售模式早已被消滅，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商依靠銷售已經(jīng)成為歷史。 購買商店與購買門面不同。 購買門面可以憑借臨街的優(yōu)勢和獨立經(jīng)營的靈活性產(chǎn)生一定的商業(yè)價值，因為買家很容易出租，可以獨立經(jīng)營，尤其是獨立經(jīng)營模式，相對獨立。 堅強，不受限制。 買店面受市場整體經(jīng)營項目定位、經(jīng)營管理等諸多不可控、不可預(yù)測的因素影響，產(chǎn)權(quán)店面出售困難。

據(jù)全國同類商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售統(tǒng)計，成功案例不足5%。 b. 出租商鋪幾乎絕跡。 尚無成功案例。 他們根本不懂業(yè)務(wù)，不能按照合同規(guī)定的期限向店鋪買家退還租金，甚至隱瞞經(jīng)營事實，欺騙買家，造成惡劣的社會影響。 以這種方式出售的開發(fā)商陷入了訴訟不斷、無法重現(xiàn)的絕境。 （2）無法出租的原因：商業(yè)地產(chǎn)無法出售，只能通過出租商鋪來實現(xiàn)價值。 坎納。 開發(fā)商招商陷入困境的原因主要有以下幾個方面： 供需失衡：商業(yè)地產(chǎn)靠商家買單，商家靠消費者買單。 這是具體的法律。 近年來消費市場增長13%左右，消費占GDP比重不足4%。 雖然消費市場增速僅為13%鄭州商業(yè)地產(chǎn)招商策劃公司，但近年來商業(yè)地產(chǎn)投資增速卻在35%左右。 商業(yè)地產(chǎn)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)開發(fā)的需求。 供需關(guān)系已經(jīng)失衡，閑置是必然結(jié)果。 沒有市場定位或市場定位不當(dāng)：商業(yè)地產(chǎn)的市場定位要解決什么樣的地段適合什么樣的客群，為什么樣的業(yè)態(tài)提供什么樣的經(jīng)營場所。

這一定位的準(zhǔn)確性是建立在對同城、商圈進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、仔細(xì)的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上的。 然而，許多開發(fā)商在沒有做任何專業(yè)的市場調(diào)查的情況下，盲目地做出商業(yè)地產(chǎn)項目的決策。 當(dāng)啟動一個項目時，他們并沒有深入思考該項目將租給誰。 他們往往是在房子建成后才考慮投資。 此類項目陷入閑置狀態(tài)的情況并不少見。 業(yè)態(tài)組合不合理或不切實際：很多開發(fā)商對商業(yè)領(lǐng)域的運營規(guī)律沒有足夠的認(rèn)識和了解，不知道大型商業(yè)企業(yè)在選址擴(kuò)張時應(yīng)考慮的條件。 少數(shù)人的如意算盤，根本不了解下游企業(yè)的愿望和需求。 很多開發(fā)商甚至委托純粹從事建筑設(shè)計的設(shè)計院來做商業(yè)規(guī)劃。 此類機構(gòu)往往只懂建筑技術(shù)，卻不了解商業(yè)運營規(guī)律。 在不了解各種形態(tài)的業(yè)務(wù)需求的情況下，單純從架構(gòu)設(shè)計的角度做出的業(yè)務(wù)類型的組合往往是不現(xiàn)實、不可操作的。 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理：合理的設(shè)計流程應(yīng)該是先做業(yè)態(tài)規(guī)劃再做建筑設(shè)計，根據(jù)不同業(yè)態(tài)對建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的不同要求進(jìn)行建筑設(shè)計，因為每個業(yè)態(tài)都不同。 例如，一般超市應(yīng)有凈高至少4米，倉庫式商店應(yīng)有凈高9米，電影院應(yīng)有凈高10米以上，餐廳應(yīng)有煙道，網(wǎng)吧應(yīng)有兩條安全通道，五金、建材、家居要求負(fù)載可達(dá)4噸。 普通超市、書店要求載重量為1噸等。

但現(xiàn)實中，我們經(jīng)?？吹竭@些最基本的硬件環(huán)節(jié)存在遺漏。 某開發(fā)商建了一棟4層商業(yè)樓，總面積5000平方米，擬出租給一家超市。 米，超市至少需要4米，但沒辦法做到。 還有寬度超過3米、進(jìn)深超過20米的店鋪。 我不知道誰會租這樣的店鋪； 店鋪中間有很多柱子，店鋪設(shè)計難度較大。 這些建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計上的缺陷很難通過其他方式彌補，要么炸毀，要么閑置。 租金壁壘：很多時候，一套地下商業(yè)用地是合適的，建筑結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施都沒有問題，但因為租金問題仍然無法達(dá)成交易。 租金是開發(fā)商的收入來源，但卻是企業(yè)的成本。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有壟斷特征的行業(yè)。 開發(fā)商賺錢以千萬到數(shù)十億為單位，他們習(xí)慣了賺取巨額利潤。 然而，商業(yè)服務(wù)業(yè)是一個充分競爭的行業(yè)。 企業(yè)靠消費者買單，企業(yè)靠辛苦勞動賺錢。 金錢，在市場消費有限的情況下，企業(yè)能夠承受的租金是有底線的。 當(dāng)租金成本超過商家能夠承受的底線時，商家將拒絕進(jìn)場或撤回租金。 目前，不少開發(fā)商對租金預(yù)期過高，遠(yuǎn)超市場平均水平，也遠(yuǎn)超大多數(shù)業(yè)態(tài)所能承受的底線。 這時，市場就會用空置房產(chǎn)來報復(fù)不合理的租金要求。 招商引資工作中存在不少誤區(qū)。 人類的行為是受認(rèn)知支配的。 目前，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)招商中存在的誤區(qū)包括：市場定位過程中追求高端：業(yè)態(tài)組合越全面越好； 主店一定要選擇國際大品牌或者新品牌； 先蓋房子，招商后再慢慢談，或者另一個極端：招商工作越早越好； 房子一定要以最好的條件租給出價最高的人。 顧客：不管別人的房租是多少，我就付這個價格； 簽訂的合同租賃期越長越好：就得靠欺騙：只要投資成功，就萬事大吉等等。有了這樣迷茫的認(rèn)知，想要做生意也是很難保持房產(chǎn)空置。

缺乏明確有效的招商策略：商業(yè)地產(chǎn)招商是一項專業(yè)性很強的工作，客觀上需要有效的招商策略。 毛澤東曾說過：“路線是方針，方針是方針”。 對于商業(yè)地產(chǎn)招商整體工作而言，招商策略是整個招商工作的綱要。 沒有這個綱要，招商引資的網(wǎng)絡(luò)就無濟(jì)于事，根本就釣不到魚。 有效的招商引資策略的制定，有賴于前期策劃時制定有效、合理的商業(yè)計劃。 但目前的現(xiàn)實是，開發(fā)商普遍對前期商業(yè)規(guī)劃重視不夠。 如果沒有有效合理的商業(yè)規(guī)劃，招商引資戰(zhàn)略的制定就成為無源之水。 缺乏優(yōu)秀的招商人才和投資管理人才：****曾說過：“路線確定后，干部是關(guān)鍵”。 商業(yè)地產(chǎn)招商是一項橫跨房地產(chǎn)和商業(yè)行業(yè)的工作。 它要求投資人員具有復(fù)合型的知識結(jié)構(gòu)、工作經(jīng)驗和技能。 然而鄭州商業(yè)地產(chǎn)招商策劃公司，這樣既懂商業(yè)又懂房地產(chǎn)的復(fù)合型人才在人才市場上卻很少。 ，有能力制定招商策略、帶領(lǐng)團(tuán)隊的投資管理人才更是稀缺。 “21世紀(jì)最缺什么？人才?！?電影《天下無賊》中的這句臺詞用在這里再合適不過了。 招商環(huán)節(jié)缺乏執(zhí)行力，沒有有效合理的經(jīng)營規(guī)劃，沒有有效的招商策略，沒有招商管理人才，沒有招商專業(yè)人才，當(dāng)這些東西缺席的時候，招商環(huán)節(jié)沒有執(zhí)行力是必然的結(jié)果。

近年來，一本叫《執(zhí)行》的管理書籍非常流行，它迎合了很多不知道什么是戰(zhàn)略的管理者的胃口。 戰(zhàn)略和執(zhí)行，戰(zhàn)略強調(diào)做正確的事，執(zhí)行強調(diào)做正確的事。 就實際的商業(yè)地產(chǎn)投資而言，大多數(shù)情況下執(zhí)行不力的根本原因恰恰是缺乏好的投資策略，而不是缺乏好的執(zhí)行力。 缺乏專業(yè)的商業(yè)運營管理團(tuán)隊：商業(yè)地產(chǎn)的價值最終取決于長期的運營和管理。 成功的投資必須有專業(yè)的業(yè)務(wù)運營管理團(tuán)隊來保證，包括未來的資本運作。 組建專業(yè)的企業(yè)運營管理團(tuán)隊。 沒有這樣的團(tuán)隊，未來的經(jīng)營就沒有保障，那些非常專業(yè)的商家也可能進(jìn)不去。 運營環(huán)節(jié)人才缺乏也是商業(yè)地產(chǎn)招商難的重要原因。 商業(yè)地產(chǎn)招商引資困難。 大多數(shù)問題并不是投資過程本身造成的，而是在前期規(guī)劃階段就埋下了種子。 不斷積累的最終結(jié)果。 現(xiàn)實情況是，幾乎每個開發(fā)商在遇到招商難的時候，才考慮如何擺脫招商難。 比如做住宅開發(fā)的時候喜歡繼續(xù)用銷售的方式，把項目包裝得華而不實，炒作起來，或者給員工做一些溝通技巧、商務(wù)談判等方面的培訓(xùn)，試圖澆滅這種情緒。我渴了近水。 ，并不能解決實際問題。

沒有遠(yuǎn)見的人，必定有近期的憂慮。 解決招商困局的關(guān)鍵其實在招商之外。 要徹底解決招商引資困境，除了招商引資外，還應(yīng)在前期的商業(yè)策劃上下功夫。 然而，商業(yè)地產(chǎn)未經(jīng)前期規(guī)劃建設(shè)已成為事實。 千萬甚至上億元的商業(yè)地產(chǎn)投資路在何方？ 拆遷意味著巨額投資將化為烏有，不拆遷則意味著繼續(xù)長期閑置。 空置商業(yè)地產(chǎn)最真實的狀態(tài)。 除了上述商業(yè)地產(chǎn)遇到的軟硬件問題導(dǎo)致招商陷入僵局外，還有更多難以逾越的障礙制約著商業(yè)地產(chǎn)的招商： 閑置的商業(yè)地產(chǎn)招商在各個城市同質(zhì)化、過度繁榮的業(yè)態(tài)已經(jīng)超出了市場消費需求的范圍，同質(zhì)化、過度繁榮的業(yè)態(tài)已經(jīng)成熟，處于相互競爭、購物的局面。 同質(zhì)化、過于繁榮的業(yè)態(tài)招商引資，即使免租、免物業(yè)管理費，也沒有商戶入駐。 B、選擇國際、國內(nèi)品牌商戶入駐，租金入不敷出，甚至不歸期。 一些開發(fā)商向萬達(dá)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)訂單式開發(fā)模式。 他們最熱衷的就是捆綁世界商業(yè)巨頭，于是沃爾瑪?shù)葒H商業(yè)巨頭就變得格外美味。萬達(dá)綁架沃爾瑪，就是想把沃爾瑪當(dāng)作“寶貝孩子”，利用他們的招牌提升萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的價值。 同時，利用沃爾瑪?shù)氖痉缎?yīng)，解決招商引資和自有門店出售問題，最終實現(xiàn)“堤防流失”。 外部補償”，這是一種典型的經(jīng)濟(jì)補償