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- 發(fā)表時(shí)間：2023-09-02 00:02:30
- 標(biāo)簽：六類產(chǎn)業(yè)園核心開發(fā)盈利模式分析及詳細(xì)分析！
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心開發(fā)盈利模式一般分為六類：傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)模式、專業(yè)服務(wù)運(yùn)營模式、“產(chǎn)業(yè)+投資”運(yùn)營模式、“并購+退出”運(yùn)營模式、及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)模式。 下面對(duì)六類工業(yè)園區(qū)開發(fā)盈利模式進(jìn)行詳細(xì)分析。
1、傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式是指開發(fā)商專注于二次開發(fā)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化或定制化的園區(qū)物業(yè)，通過租賃、出售或合資等方式進(jìn)行運(yùn)營管理，最終獲得開發(fā)利潤的模式。 從本質(zhì)上講，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式與住宅開發(fā)沒有太大區(qū)別，因此成為眾多資本進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要商業(yè)模式。
此類運(yùn)營模式的典型代表是聯(lián)東U谷。 聯(lián)東U谷聚焦園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，服務(wù)中小型制造企業(yè)。 聚焦產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地，涵蓋單一家族辦公室、研發(fā)中試、標(biāo)準(zhǔn)廠房等產(chǎn)品形態(tài)。 這些物業(yè)產(chǎn)品小而精，更適合中小企業(yè)，實(shí)用性較高。 已在全國40多個(gè)城市投資運(yùn)營210多個(gè)工業(yè)園區(qū)，引進(jìn)制造企業(yè)、科技型企業(yè)11000多家。
在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式下，開發(fā)商可以通過以下三種方式盈利：
（一）銷售房產(chǎn)獲取銷售利潤。 由于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初期投入巨大，且我國工業(yè)地產(chǎn)缺乏暢通的融資渠道，房地產(chǎn)開發(fā)商必須提高房產(chǎn)銷售比例，才能快速回籠資金。 與國際工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的售房比例較高。
（二）出租房產(chǎn)獲取租金收入。 由于我國工業(yè)用地政策的區(qū)域性較強(qiáng)，不少地方規(guī)定工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)不能按單元、按層、按建筑物轉(zhuǎn)讓，限制了售樓的盈利渠道，開發(fā)商不得不持有并出租工業(yè)用地。擁有房產(chǎn)以獲得穩(wěn)定的租金。 雖然持有房產(chǎn)時(shí)資金回收較慢，但可以使開發(fā)商獲得房產(chǎn)升值收益。
(3)通過提供增值服務(wù)獲利。 在專業(yè)分工日益細(xì)化的時(shí)代，企業(yè)對(duì)人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值服務(wù)的需求越來越多，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)已不能滿足企業(yè)的需求。 為入駐企業(yè)提供所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)，不僅有利于提高園區(qū)招商引資能力，還蘊(yùn)藏著較大的利潤空間。
2、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展模式
產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)模式是指開發(fā)商除了一、二次開發(fā)外，更多地為政府提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)、引進(jìn)等服務(wù)。 在規(guī)定合作期限內(nèi)，開發(fā)商負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)土地平整、道路廊道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 學(xué)校、醫(yī)院、文化體育公共設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)營管理； 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目招商、推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作：空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、公共項(xiàng)目維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)工作。 同時(shí)，開發(fā)商將園區(qū)新增收入的一定比例留用當(dāng)?shù)卣鳛橥顿Y回報(bào)，如新增土地出讓金、稅后、非稅收入等。專項(xiàng)資金。 合作期結(jié)束后，開發(fā)商將園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)無條件移交給當(dāng)?shù)卣?/p>
此類運(yùn)營模式的典型代表是華夏幸福。 華夏幸福是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商。 在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運(yùn)營中，華夏幸福充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，整合各類產(chǎn)業(yè)資源，對(duì)接地方政府。 除一、二次開發(fā)外，還為政府提供以下產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)及引進(jìn)服務(wù)。 通過一系列的運(yùn)營，使前期開發(fā)和后續(xù)運(yùn)營的效益均等獲得，成功將短期的一次性房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期可持續(xù)的園區(qū)運(yùn)營。 目前，公司新型產(chǎn)業(yè)城市已布局長三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群、長江中游城市群。 2019年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷售額1451.59億元，資產(chǎn)超4500億元。
在產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)模式下，開發(fā)商可以通過以下三種方式獲利：
（一）初次開發(fā)收益。 開發(fā)商代替政府從事九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等區(qū)域級(jí)開發(fā)，可以獲得土地出讓收入或與開發(fā)建設(shè)成本相關(guān)的政府利息收入。
（二）招商返還收入。 園區(qū)招商引資返還收入，即按園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資或新增財(cái)政收入的一定比例返還。
（三）支持房地產(chǎn)開發(fā)收入。 開發(fā)商獲得配套的房地產(chǎn)用地進(jìn)行二次開發(fā)，通過出售房地產(chǎn)獲取利潤。 房地產(chǎn)開發(fā)和銷售收入已成為產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展模式下的重要收入來源。 例如，2019年華夏幸福房地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額1027.94億元，占比70.8%。
3、專業(yè)的服務(wù)運(yùn)營模式
專業(yè)服務(wù)運(yùn)營模式是指開發(fā)商除一二次開發(fā)外，還提供策劃、招商、物業(yè)管理、企業(yè)外包等專業(yè)增值服務(wù)。 開發(fā)商轉(zhuǎn)型為園區(qū)服務(wù)運(yùn)營商，從開發(fā)到運(yùn)營，從增量到存量，從載體到服務(wù)，通過提供人才、金融、技術(shù)、信息、市場(chǎng)、商務(wù)等增值服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系和政策，營造以企業(yè)為核心的良好產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。
此類運(yùn)營模式的典型代表是億達(dá)中國。 億達(dá)中國從最初的租售服務(wù)階段，到行政服務(wù)階段，再從BOT模式的定制階段，到全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合服務(wù)，再到如今的保姆式服務(wù)。 成功分離園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營職能，進(jìn)而更加專注于投資運(yùn)營、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)服務(wù)模式。 億達(dá)中國深耕大連、武漢，重點(diǎn)布局京津冀、長三角、大灣區(qū)、中西部地區(qū)等經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)。 開發(fā)運(yùn)營了40多個(gè)商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目，積累了豐富的商務(wù)園區(qū)開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，形成了獨(dú)特的商業(yè)模式和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。 億達(dá)中國于2014年在香港聯(lián)交所主板上市。
在專業(yè)服務(wù)運(yùn)營模式下，開發(fā)商可以通過以下兩種方式盈利：
（1）一次、二次開發(fā)盈利。 隨著輕資產(chǎn)運(yùn)營的成熟，資源、客戶、品牌不斷積累，我們通過成功的項(xiàng)目運(yùn)營贏得了地方政府和行業(yè)客戶的良好聲譽(yù)。 工業(yè)園區(qū)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。 如果沒有足夠的土地儲(chǔ)備和可供出租、出售的房產(chǎn)，服務(wù)經(jīng)營者就沒有話語權(quán)、沒有主導(dǎo)權(quán)。 因此，服務(wù)運(yùn)營商在以輕資產(chǎn)方式增加盈利點(diǎn)、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還可以通過土地一、二次開發(fā)來獲取利潤。
（2）通過提供專業(yè)增值服務(wù)獲利。 專業(yè)的服務(wù)運(yùn)營模式可以以更少的資金、更低的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)園區(qū)規(guī)?；季?，可以快速新增協(xié)同園區(qū)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，還可以輕松培育新的增值服務(wù)收入增長點(diǎn)。
4、“產(chǎn)業(yè)+投資”運(yùn)營模式
“產(chǎn)業(yè)+投資”運(yùn)營模式是指開發(fā)商除進(jìn)行一、二次開發(fā)外，還投資入駐園區(qū)企業(yè)的商業(yè)模式。 開發(fā)商不僅將資金投資于工業(yè)地產(chǎn)，一般還參與募集設(shè)立工業(yè)園區(qū)投資基金，同時(shí)將資金投資于具有市場(chǎng)前景的創(chuàng)新型企業(yè)。 這種方式有利于吸引大量創(chuàng)新型企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)股權(quán)投資未來也能實(shí)現(xiàn)資本增值。
這種運(yùn)營模式的典型代表是張江高科。 張江高科提出以“科技投資銀行”為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商、面向未來的高科技產(chǎn)業(yè)集成商、科技與技術(shù)服務(wù)提供商的“新三業(yè)”戰(zhàn)略。金融綜合服務(wù)商。 張江高科大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)從天使、VC、PE到并購的全階段投資布局。 公司根據(jù)不同企業(yè)不同時(shí)期的融資需求，精準(zhǔn)投資直接投資、股權(quán)基金投資、管理基金投資等方式。 投資。 2018年，張江高科營業(yè)收入11.48億元，其中投資收益貢獻(xiàn)近40%，利潤貢獻(xiàn)超過50%，強(qiáng)化了投資對(duì)收入和利潤貢獻(xiàn)的重要作用。
在“產(chǎn)業(yè)+投資”的運(yùn)營模式下，開發(fā)商可以通過以下三種方式盈利：
（一）產(chǎn)業(yè)園實(shí)現(xiàn)盈利。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)依然是開發(fā)商的主營業(yè)務(wù)之一。 與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式和產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)模式類似，開發(fā)商也可以通過出售工業(yè)園區(qū)土地、出租和出售房產(chǎn)來獲得收入。
(2)投資回報(bào)豐厚。 開發(fā)商充分發(fā)揮熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，利用投資資金或物業(yè)股份孵化培育成長型企業(yè)，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式。 公司發(fā)展壯大后，將上市或收購資本。 附加價(jià)值。
（三）基金管理收入。 開發(fā)商參與管理發(fā)行的投資基金，作為GP（普通合伙人）或其股東，可以獲得基金管理費(fèi)、業(yè)績傭金等相關(guān)收入。
5、“并購+退出”運(yùn)營模式
“并購+退出”運(yùn)營模式是指先收購價(jià)值被低估的核心地產(chǎn)資產(chǎn)，然后完善運(yùn)營管理實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)資產(chǎn)增值，然后通過出售、ABS、REITS等多種模式退出。 投資者一般通過基金籌集資金，然后收購財(cái)產(chǎn)并改善經(jīng)營管理。 當(dāng)房產(chǎn)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，通過銷售、ABS、REITS等資本運(yùn)作方式退出，完成一輪資本循環(huán)，進(jìn)入下一輪。 輪投資。 這正是新加坡凱德置地集團(tuán)所做的，建立了一個(gè)穩(wěn)定的收益模式，用資金進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)REITS的價(jià)值。
此類運(yùn)營模式的典型代表是黑石集團(tuán)。 黑石集團(tuán)是全球最大的獨(dú)立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一。 其房地產(chǎn)基金成立于1992年廣州東耀商業(yè)地產(chǎn)招商策劃代理公司，經(jīng)過20多年的擴(kuò)張，已成為全球最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)公司。 黑石房地產(chǎn)投資基金的核心投資理念是：買入、修復(fù)、賣出。 也就是說，首先收購有潛力、被低估的核心地產(chǎn)資產(chǎn)； 然后快速解決他們面臨的核心問題廣州東耀商業(yè)地產(chǎn)招商策劃代理公司，提高管理水平，增強(qiáng)運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的增值； 而一旦問題得到解決，黑石就會(huì)在最佳時(shí)機(jī)套現(xiàn)，并將其出售給保險(xiǎn)公司、REITS公司或主權(quán)基金等長期投資者。 英國倫敦奇西克公園的運(yùn)營中，黑石集團(tuán)于2011年初以4.8億英鎊收購。 經(jīng)過“買-定-賣”后，于2014年1月以8億英鎊的價(jià)格出售給中國投資公司，賺取了52%的收入。
在“并購+退出”的運(yùn)營模式下，投資者可以通過以下兩種方式獲利：
（一）房產(chǎn)租金收入。 無論是收購房產(chǎn)還是新建房產(chǎn)，都需要完善經(jīng)營管理，將房產(chǎn)出租出去，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 其中，較高的物業(yè)租金率是獲得穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是物業(yè)資產(chǎn)增值資本化的基礎(chǔ)。
（2）財(cái)產(chǎn)資本化增值收入。 一般來說，通過房產(chǎn)租賃方式收回成本需要10年左右。 為了提高資金周轉(zhuǎn)速度，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)發(fā)展，必須對(duì)成熟物業(yè)進(jìn)行資本化。 通過銷售、ABS、REITS等多種模式，不僅可以縮短資金回收期，還可以使投資者獲得額外的房產(chǎn)增值收益。
6、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)模式
產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)模式是指運(yùn)營者擁有大量產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合地方政府招商引資需求，進(jìn)行創(chuàng)業(yè)空間或產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)和運(yùn)營管理的模式。 這種模式更適合投資機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。 例如，投資機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)是投資，對(duì)某些行業(yè)有深入的研究。 同時(shí)，他們每年投資一定數(shù)量的企業(yè)，有機(jī)會(huì)接觸大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)。 這些產(chǎn)業(yè)資源恰好滿足了地方政府招商引資的強(qiáng)烈核心訴求。 常規(guī)模式是地方政府低價(jià)或免費(fèi)給予運(yùn)營商一定的空間。 經(jīng)營者以加速器、孵化器或眾創(chuàng)空間名義尋找企業(yè)入駐，入駐企業(yè)支付的租金全部歸經(jīng)營者所有。 拓展模式是運(yùn)營商以產(chǎn)業(yè)基地或創(chuàng)新基地的名義直接進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)、企業(yè)招商、專業(yè)運(yùn)營服務(wù)等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。
此類運(yùn)營模式的典型代表是利合科技。 利和科技集團(tuán)專注于高新技術(shù)領(lǐng)域，投資涵蓋天使、VC、PE、定增、并購等全階段，在國內(nèi)重點(diǎn)城市建立8個(gè)創(chuàng)新基地、15個(gè)孵化器、并與北美研究院聯(lián)合，在歐洲等地建立了六大海外創(chuàng)新中心。 經(jīng)過20年的發(fā)展，力合科技集團(tuán)已孵化服務(wù)企業(yè)2500多家，上市企業(yè)22家，新三板掛牌企業(yè)50多家，以及眾多明星科技項(xiàng)目。 2018年，力合科技核心園區(qū)載體銷售收入達(dá)5.12億元，占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的56.33%。 2019年10月，上市公司同產(chǎn)力行（002243.SZ）全資收購利和科創(chuàng)匯，利和科創(chuàng)作價(jià)55億投入上市公司，成功實(shí)現(xiàn)自身資本化運(yùn)作。
在專業(yè)服務(wù)運(yùn)營模式下，運(yùn)營商可以通過以下兩種方式盈利：
（一）房產(chǎn)出租、銷售收入。 經(jīng)營者以加速器、孵化器、眾創(chuàng)空間、產(chǎn)業(yè)基地或創(chuàng)新基地等名義，無償或低價(jià)取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)，招商引資企業(yè)入駐，然后出租、出售向入駐企業(yè)獲取租金回報(bào)或銷售收入。
（二）支持房地產(chǎn)開發(fā)收入。 與其他模式類似，經(jīng)營者獲得配套的房地產(chǎn)用地進(jìn)行二次開發(fā)，通過出售房地產(chǎn)來獲取利潤。
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